В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Регулирование данного вида подрядных отношений осуществляется нормами § 3 гл.37 ГК «Строительный подряд». Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся и во многих других нормативных правовых актах, в частности: Градостроительный кодекс, ФЗ «Об инвестиционной деятельности»; «Об архитектурной деятельности»; «О конкурсах» и т.д.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина, к нему применяются правила § 2 гл. 37 ГК «Бытовой подряд».
Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.
В качестве заказчиков могут выступать инвесторы, а также уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица,
Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию .
При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда , при которой заказчик заключает договор с одной строительной организацией – генеральным подрядчиком, привлекающим для выполнения отдельных комплексов работ специализированные организации в качестве субподрядчиков.
С согласия подрядчика заказчик может заключать договоры на выполнение определенных работ с другими подрядными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры принято называть прямыми договорами.
Различают следующие виды договора строительного подряда:
Договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом ;
Договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;
Договоры на выполнение пусконаладочных работ.
Форма договора письменная.
Существенными условиями являются условия о предмете, цене и сроке договора.
Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору строительного подряда – это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда – законченный комплекс определенных работ (монтажных, санитарно-технических и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику.
Срок договора строительного подряда определяется по соглашению сторон путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть установлены также сроки завершения отдельных этапов работ .
Для заключения договора строительного подряда необходимо предварительное получение определенных документов . Для заказчика таким документом является разрешение на строительство , выдаваемое федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса). Для подрядчика – лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.
Основная обязанность подрядчика по договору строительного подряда – осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения.
Важным условием исполнения договора является то, что СМР и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и ПСД (определяющей цену работ).
Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать СНиПы, а также требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.
На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходимыми материалами, деталями, конструкциями, оборудованием, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).
Обязанностью подрядчика является также возведение здания , сооружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных работ в срок, установленный договором.
Закон предусматривает некоторые специфические обязанности .
Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок .
Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода, оказывать другие услуги.
От заказчика требуется также передать подрядчику документы , подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.
В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик, обнаруживший отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Характерной особенностью строительного подряда является сотрудничество сторон (ст. 750 ГК).
Особо регламентируется сдача и приемка работ . В предусмотренных законом случаях в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом , подписанным обеими сторонами.
При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц, создавая при необходимости приемную комиссию .
В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).
Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты , выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.
Оплата в ыполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой , в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.
Свою специфику имеет ответственность подрядчика за качество работ . Согласно ст. 754 ГК подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (ст. 755 ГК).
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством работ , применяются правила п.1–5 ст.724 ГК. При этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2, 4 указанной статьи составляет пять лет (ст. 756 ГК).
Если договором строительного подряда за его неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени), убытки взыскиваются за ее вычетом (зачетная неустойка). Однако договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.
Рекомендуемый перечень
статей договора достаточно типизирован и универсален, что позволяет
использовать его в качестве опорной схемы при подготовке различного
вида договоров. Перечень основных статей договора подряда:
-
определения: полное название сторон договора - заказчика и
подрядчика с указанием их реквизитов, наименование предмета
договора;
-
предмет договора - изложение задания заказчика в общей форме в
тексте договора и детализировано в приложениях;
-
стоимость предмета договора;
-
сроки начала и завершения работ по договору; порядок и условия
расчетов и платежей;
-
обязательства сторон по договору;
-
производство работ;
-
приемка работ;
-
поручительства и гарантии по договору;
-
меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств;
-
условия и порядок расторжения договора подряда.
По договоренности сторон
статьи договора могут быть дополнены и изменены, исходя из
специфики строящегося объекта, его месторасположения и других
условий.
Предмет договора подряда
Предметом договора
подряда, в зависимости от его вида, может быть законченный
строительством и подготовленный к эксплуатации объект либо
определенный комплекс работ (пример составления договора подряда с
описанием его статей изложен в приложении к настоящему
Руководству).
Стоимость предмета договора
Стоимость предмета
договора определяется на основе свободной (договорной) цены на
строительную продукцию. Для этого могут быть использованы
действующие Рекомендации по определению свободных договорных цен на
строительную продукцию. О неизменности договорной цены или ее
уточнении по завершении строительства следует указать в договоре
обязательно.
В
многосторонних договорах подряда общая договорная цена по договору
определяется с учетом полного инвестиционного цикла, с выделением
договорной цены работ и услуг, выполняемых каждым участником.
Установленная в договоре
подряда стоимость может быть изменена в отдельных случаях:
|
при внесении
изменений в объемы и содержание работ по предложению
заказчика |
||
|
при изменении
по предложению заказчика продолжительности строительства; |
||
|
при изменении
номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком,
если договорная цена определялась с учетом их стоимости; |
||
|
Изменение цены
договора |
||
|
при обоюдном
согласии заказчика и подрядчика; |
||
|
в связи с
текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий,
оборудования, тарифов и оплаты труда; |
||
|
при остановке
работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с
обстоятельствами непреодолимой силы, при условии выполнения
подрядчиком своих обязательств по сохранности объекта и требований
по безопасности ведения работ; |
||
|
при изменении
законодательства в период выполнения обязательств по договору
подряда, изменяющих его условия; |
||
|
другие
случаи. |
Сроки выполнения работ
При определении
продолжительности строительства следует учитывать, что главным
фактором является эффективность капитальных вложений. Рекомендации
по срокам продолжительности действуют на уровне проекта организации
строительства, разработанного с учетом норм продолжительности
строительства и проекта организации работ. Окончательно
продолжительность строительства устанавливается заказчиком и
подрядчиком при заключении договора подряда. В договоре подряда
может указываться:
-
период, в течение которого должен быть построен объект. Например,
"в течение 24 месяцев с даты подписания сторонами документов о
передаче строительной площадки";
-
предельный срок. Например, "срок возведения объекта не должен
превышать 24 месяцев с даты начала работы, согласно договору, до
даты сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию";
-
точные даты завершения всех работ, предусмотренных договором.
Например, "объект должен быть сдан 1 сентября". В любом случае
условия окончания работ и порядок их приемки обязательно должны
быть указаны в договоре.
Сроки исполнения
обязательств определяются по договоренности сторон. Они могут
устанавливаться в днях, декадах, месяцах и т.д.
В
договоре указываются условия начала строительства или вступления
договора в силу. Ими могут быть: дата подписания договора,
перечисление аванса заказчиком, передача подрядчику строительной
площадки и другие условия, влияющие на производство работ и
окончание выполнения работ по договору.
В
многостороннем договоре подряда стороны устанавливают общий срок
начала и окончания работ и услуг по всему инвестиционному циклу и
по каждому комплексу работ и услуг, выполняемых каждым участником.
В случае, когда в ходе производства работ возникает необходимость
внести изменения в документацию договора по срокам выполнения
работ, в том числе и досрочное окончание работы по договору, то они
совершаются по соглашению сторон в письменной форме и в зависимости
от значимости этих изменений могут оформляться дополнительным
соглашением.
Расчеты и платежи
Порядок и сроки приемки
выполненных работ и расчетов за них в процессе строительства, а
также при полном завершении работ по договору подряда, сроки
устранения подрядчиком полученных замечаний от заказчика по
качеству выполненных работ и окончательных расчетов заказчика с
подрядчиком устанавливаются в договоре подряда по соглашению
сторон. Расчеты могут осуществляться: по конструктивным элементам
за выполнение отдельных работ и услуг, по этапам или после
завершения всех работ по договору.
Стороны согласовывают
размеры резервирования средств для финансовых гарантий и порядок их
перечисления, если ими не предусмотрены в договоре иные условия,
обеспечивающие финансовые гарантии. Подрядчик сохраняет за собой
право собственности на объект до полной оплаты оговоренной в
договоре цены. На нем лежит также риск случайного уничтожения и
случайного повреждения объекта до момента сдачи его в гарантийную
эксплуатацию.
В
договоре следует предусматривать условия, при которых заказчик
вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику:
-
не устранение указанных ранее дефектов в работе, представленной к
оплате;
-
причинение ущерба заказчику;
-
случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных
графиком производства работ.
Окончательный расчет
производится заказчиком после выполнения подрядчиком всех работ по
договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке
предмета договора, с зачетом ранее перечисленных средств подрядчику
и суммы средств финансовых гарантий, если они были предусмотрены в
договоре подряда.
При составлении договора
"под ключ" следует согласовать порядок, условия и сроки передачи
заказчиком подрядчику финансовых средств в размере договорной цены.
При оформлении передачи этих средств отдельным документом,
последний необходимо приложить к договору подряда, как его
неотъемлемую часть.
Обязанности сторон
Обязательства участников
договора подряда, степень их детализации и требования к их
выполнению определяются договаривающимися сторонами, исходя из
вида, предмета и конкретных условий договора.
Вопросы распределения
между сторонами обязанностей по обеспечению строительства
материалами и оборудованием решаются в ст.745
в принципе так же, как и в общей норме - ст.704
Гражданского кодекса РФ . Предполагается, что данная обязанность
лежит на подрядчике, если обязанность обеспечить строительство
материалами и оборудованием полностью или частично не возложена
договором на заказчика. Более полно урегулирован вопрос об
ответственности стороны, предоставившей материалы и оборудование:
она отвечает за обнаружившуюся невозможность их использования без
ухудшения качества выполненных работ. От этой ответственности
сторона освобождается, если сможет доказать, что негативные
последствия, о которых идет речь, возникли из-за обстоятельств, за
которые отвечает другая сторона (например, если оказывается, что
материалы, переданные заказчиком, нельзя использовать только по
причине отсутствия у подрядчика необходимого оборудования).
Пункт 3
ст.745 Гражданского кодекса РФ наделяет подрядчика правом
отказаться от договора в случае, если предоставленные заказчиком
материалы и оборудование невозможно использовать, а заказчик
отказывается их заменить. Однако это право, как уже отмечалось при
освещении общих положений, является при определенных условиях и
обязанностью подрядчика со всеми вытекающими последствиями (если
подрядчик принял на себя риск продолжения работ при описанных
обстоятельствах).
|
выполнение
своими и привлеченными силами в счет принятой договорной цены всех
работ в объеме, предусмотренном договором, и сдача работ
заказчику; |
|||
В любой момент обычной хозяйственной деятельности организация может столкнуться со строительной сферой. В этой области организация может выступать, как правило, в качестве заказчика строительства, подрядчика (генподрядчика, субподрядчика). С подрядной деятельностью также тесно связаны поставки для строительных нужд. Строительный подряд изначально подразумевает оборот больших финансовых ресурсов, что требует особого внимания к содержанию, составлению и оформлению всех документов. Поэтому предлагаем более подробно остановиться на одном из основных документов в строительной сфере - договоре строительного подряда.
Правовые требования к договору строительного подряда содержатся в параграфе 3 главы 37 второй части Гражданского кодекса. Эти нормы изложены в кодексе в самом общем виде, поэтому на практике договоры строительного подряда зачастую становятся предметом судебного разбирательства, причем не только по поводу содержания договора, но и вплоть до его изначальной действительности. Во всем массиве судебной практики «строительные» споры занимают одно из первых мест по количеству.
Понятие и сфера охвата
Определение договора строительного подряда приведено в пункте 1 статьи 740 Гражданского кодекса: по нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается:
- на строительство предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
- на реконструкцию (обновление, перестройку и т. п.) предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
- на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
- на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (в договоре можно оговорить, что на такие работы нормы о строительном подряде не распространяются).
| Городская администрация издала распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду фирме для размещения в нем банка. Согласно распоряжению, производитель работ (подрядчик) - фирма «Стелла» (при условии заключения договора строительного подряда, проект которого должен быть представлен в месячный срок). Однако прошел год, а проект договора так и не был представлен. В связи с этим администрация отменила распоряжение и приняла решение разместить в здании магазин и передать его другому подрядчику.
Судебный спор возник в связи с тем, что фирма «Стелла» начала реконструкцию здания только на основании административного акта (распоряжения) и соответственно потребовала оплаты работ. Администрация отказалась принять и оплатить работы, так как новое назначение здания (под магазин) требует строительных работ иного характера. Арбитры отказали требованиям фирмы-подрядчика и указали, что основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор (ст. 740 ГК РФ), который в данном случае не заключался. Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат (из информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). |
Следует особо подчеркнуть: при составлении и заключении договора строительного подряда в любом случае необходимо (а иначе и невозможно) руководствоваться, помимо специальных норм, общими положениями о подряде (§ 1 главы 37 ГК РФ), а иногда и правилами бытового подряда (§ 2 главы 37 ГК РФ) в силу прямого указания пункта 3 статьи 740 кодекса. В последнем случае в качестве заказчика строительства должен выступать гражданин (физическое лицо), а строительные работы направлены на удовлетворение его бытовых или других личных потребностей (например, ремонт жилой комнаты, строительство дачи), то есть в дальнейшем в коммерческих (деловых) целях он не будет использовать результат подрядных работ.
Таким образом, сторонами договора строительного подряда выступают по общему правилу заказчик и подрядчик. Также в договоре может фигурировать инженерная организация, с которой заказчик вправе (без согласия подрядчика) заключить договор по оказанию услуг контроля и надзора с целью принятия компетентных решений от имени заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ).
Правило распределения риска
Когда строительство объекта или строительные работы окончены, крайне важен момент, с которого предмет договора перейдет к заказчику строительства. Соответственно с ним переходит и риск финансовых потерь, если с имуществом что-то случится. В связи с этим в пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса закреплено правило распределения риска между заказчиком и подрядчиком (сторонами договора): риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (предмета договора строительного подряда) до его приемки заказчиком несет подрядчик. Обратите внимание: речь идет именно о случайном стечении обстоятельств (а не об умышленных действиях (бездействии)), которое привело к полному физическому уничтожению или повреждению строительного объекта или результата выполненных работ. В последнем случае все расходы несет виновная сторона, а нормы о риске случайной гибели не применяются.
Стороны в договоре вправе предусмотреть случаи, когда в течение указанного в договоре срока после принятия заказчиком объекта строительства подрядчик обязан обеспечить его эксплуатацию (п. 2 ст. 740 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 741 Гражданского кодекса отдельно оговорена ситуация, когда объект строительства погиб или поврежден до его приемки заказчиком:
- из-за недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования;
- из-за исполнения ошибочных указаний заказчика.
В обоих случаях подрядчик вправе требовать оплаты всей стоимости работ по смете, но при условии, что он немедленно предупредил заказчика (п. 1 ст. 716 ГК РФ):
- о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
- о возможных неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- об иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Закон не обязывает заказчика или подрядчика страховать риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам. Однако договор строительного подряда может содержать такое положение, если это в интересах сторон (ст. 742 ГК РФ).
Сторона, которая обязана по договору застраховать свои риски, должна предоставить другой стороне доказательства этого - заключенный на условиях договора строительного подряда договор страхования (с данными о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках).
Строительная документация
По общему правилу цену строительных работ определяет смета, а их объем, содержание и другие требования - техническая документация (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Помимо названного в зависимости от вида строительных работ стороны договора должны руководствоваться строительными нормами и правилами (СНиПы). Если в договоре не указано иное, предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
В договоре строительного подряда должны быть определены:
а) состав технической документации;
б) содержание технической документации;
в) какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Важный вывод о соотношении договора строительного подряда и строительной документации сделали арбитры в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А12-13650/2009. Они указали следующее: отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Из содержания статей 709, 740 и 743 Гражданского кодекса не следует, что смета является существенным условием договора подряда, отсутствие которого в договоре влечет его незаключенность. То же касается и технической документации. Так, техническая документация на постройку (или соглашение о ее предоставлении) может отсутствовать, но ознакомление потенциального заказчика с реальным типовым образцом постройки признается фактическим установлением предмета договора строительного подряда.
От технической документации напрямую зависят затраты на строительство. Поэтому изменения в нее вносятся по особым правилам, которые оговорены в статье 744 Гражданского кодекса.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если стоимость дополнительных работ не превышает 10 процентов общей стоимости строительства по смете и не меняет характер работ по договору. При этом изменения в большем объеме допустимы только в случае согласования сторонами дополнительной сметы.
Возможна ситуация, когда подрядчик несет расходы в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (например, недоброкачественные проектные документы). При этом понесенные расходы должны быть разумными, то есть соответствовать характеру дефектов, уровню цены работ на их устранение в данной местности, срочности устранения дефектов и т. п. Чтобы определить их размер, суд может назначить экспертизу. Такой вывод можно сделать, к примеру, из постановления ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А57-11178/2009.
Обеспечение строительства
Согласно статье 745 Гражданского кодекса, материалы, детали, конструкции, оборудование для ведения строительных работ предоставляет подрядчик. Но договором строительного подряда эта обязанность может быть возложена на заказчика, причем целиком или в определенной части. В итоге сторона, которая обеспечивает строительство, отвечает за возможность использования материалов в строительстве и, как следствие, за качество работ (если не докажет иное).
Закон предоставляет подрядчику право отказаться от исполнения договора строительного подряда и требовать с заказчика оплаты выполненной части работ по договору (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Такое право возникает при наличии одновременно двух условий:
1) невозможно использовать материалы или оборудование заказчика без ухудшения качества выполняемых работ;
2) заказчик отказался заменить материалы, оборудование.
Оплата работ
Размер оплаты выполненных работ определяется по смете. Сроки и порядок оплаты могут быть установлены законом или договором строительного подряда. Если не установлены, то применяются правила статьи 711 Гражданского кодекса. Согласно ей, если договором не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы (ее отдельных этапов), заказчик оплачивает обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы (при условии, что она выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно). Между тем пункт 2 статьи 746 Гражданского кодекса позволяет изначально в договоре строительного подряда предусмотреть оплату работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка. Их размер и основание для выплаты должны быть прямо предусмотрены законом или договором подряда.
Дополнительные обязанности заказчика
Масштабные строительные работы требуют соответствующей территории и ресурсов. Поэтому закон обязывает заказчика (ст. 747 ГК РФ):
- своевременно предоставить для строительства земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора строительного подряда. Если такие условия не прописаны, характеристики участка должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок;
- в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
В договоре строительного подряда обязательно указывается порядок оплаты предоставленных заказчиком услуг.
Контроль и надзор
Подрядчик в ходе строительства обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора строительного подряда и не вторгаются в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Таким образом, заказчик не имеет права вмешиваться во внутренние дела подрядчика. Между тем он вправе контролировать (п. 1 ст. 748 ГК РФ):
- ход и качество выполняемых работ;
- соблюдение сроков работ (графика);
- качество предоставленных подрядчиком материалов;
- правильность использования подрядчиком материалов заказчика.
Обратите внимание: статья 53 Градостроительного кодекса обязывает застройщика, заказчика, иное специально уполномоченное лицо проводить строительный контроль в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которое может ухудшить качество или повлечь иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Если этого не будет сделано, то в дальнейшем ссылки заказчика на обнаруженные им недостатки не будут иметь правового значения. Суд не примет во внимание такие сведения.
Сдача-приемка работ
Один из самых ответственных этапов исполнения договора строительного подряда - сдача и приемка работ. При получении от подрядчика сигнала о готовности к сдаче результата работ (этапа работ) заказчик обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). По общему правилу заказчик организует и осуществляет приемку за свой счет, хотя в договоре можно предусмотреть иное. В предусмотренных законом случаях в приемке результата работ участвуют представители государственных органов и органов местного самоуправления.
В пункте 3 статьи 753 Гражданского кодекса установлено: если заказчик предварительно примет результат отдельного этапа работ, то несет риск последствий гибели или повреждения результата всех работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Сдача и приемка результата работ оформляются актами, которые подписывают обе стороны. При отказе от подписания делается соответствующая отметка. Такие акты подтверждают только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на их оплату (в том числе дополнительных работ, которые фактически имели место и отражены в акте, но отсутствуют в технической документации). Даже если заказчик без колебаний подписал акт приемки работ, в дальнейшем это не мешает ему возражать в суде по поводу объема, стоимости и качества строительных работ.
Если строительные работы так или иначе связаны с функционированием определенных механизмов, то приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этом случае приемка возможна только при их положительном результате. Но в любом случае заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые невозможно устранить и исключают использование результата работ для указанной в договоре цели.
Гражданский кодекс не поясняет, сколько раз могут проводиться предварительные испытания в случае получения отрицательного результата. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» изложена следующая позиция: если первоначальные предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести такие испытания повторно.
Имейте в виду: если суд признает договор строительного подряда ничтожной сделкой, в силу самой природы подряда вернуть выполненные работы и использованные при их исполнении материалы невозможно (ст. 167 ГК РФ). Но если заказчик подписал акт приемки работ, это свидетельствует о потребительской ценности для него таких работ и желании ими воспользоваться. Следовательно, понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Ответственность и гарантии качества
Подрядчик отвечает перед заказчиком (ст. 754 ГК РФ):
- за допущенные отступления от технической документации и обязательных для сторон СНиПов;
- за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства (например, производственная мощность предприятия);
- за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.).
Имейте в виду: согласно пункту 2 статьи 754 Гражданского кодекса, подрядчик не несет ответственность за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если они не повлияли на качество объекта строительства.
Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. При этом стороны могут соглашением между собой увеличить установленный законом гарантийный срок.
В отличие от других видов подряда, для строительного подряда Гражданский кодекс (ст. 756) устанавливает повышенный гарантийный срок. Так, предельный срок обнаружения строительных недостатков составляет пять лет.
Подрядчик отвечает за недостатки (дефекты), обнаруженные во время гарантийного срока, за исключением следующих случаев:
а) докажет, что их причина - нормальный износ объекта или его частей;
б) докажет неправильную эксплуатацию объекта или неправильность инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
в) докажет ненадлежащий ремонт объекта, произведенный самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Согласно положениям статьи 757 Гражданского кодекса, в договоре строительного подряда можно предусмотреть обязанность подрядчика устранять недостатки по требованию и за счет заказчика (за которые подрядчик не несет ответственности). Подрядчик вправе дать отказ в двух случаях:
а) устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора;
б) подрядчик не может устранить недостатки по не зависящим от него причинам.
Особенность договора строительного подряда в том, что, помимо чисто юридической составляющей, он привязан к технологии и особенностям выполнения конкретных строительных работ. Поэтому особо внимательно следует формулировать существенные условия договора, гарантирующие его действительность и заключенность.
В. Бельковец,
редактор-эксперт по правовым вопросам
В случае с физическими лицами речь, как правило, идет о ремонте квартир или частных домов. С точки зрения закона такое сотрудничество называется договором строительного подряда, заключенным с целью удовлетворения бытовых или иных потребностей гражданина. Зачем заключать договор строительного подряда на ремонт квартиры Для производства в квартире ремонта можно просто нанять бригаду строителей или отделочников, обсудив все условия устно. Но в случае обмана или некачественно выполненной работы предъявлять претензии бесполезно – доказать наличие договоренности без договора практически невозможно. Поэтому заключение договора строительного подряда – способ застраховать себя от возможных негативных последствий, в первую очередь. Это в равной степени относится как к заказчику, так и к подрядчику.
Налоги и взносы с гражданско-правового договора Вид налога/взноса Трудовой договор Гражданско-правовой договор Гражданско-правовой договорс иностранцем НДФЛ Начисляется Начисляется Начисляется Взносы в ПФР Начисляются Начисляются Не начисляются Взносы в ФФОМС Начисляются Начисляются Не начисляются Взносы в ФСС Начисляются Не начисляются Не начисляются Минимизировать риски поможет корректное составление договоров подряда. Выделим те пункты договора, на которые имеет смысл обратить особое внимание. Совет 1. Проверьте, прозрачны ли условия Отслеживайте, чтобы в договоре подряда были указаны виды и объемы работ, срок их выполнения, стоимость.
Инфо
Все эти условия должны быть прописаны обязательно (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Причем в тексте не должно быть размытых и «пустых» формулировок. Из договора, как минимум, должно быть ясно, какую именно работу должен выполнять подрядчик.
Минимизация рисков подрядчика по договору строительного подряда (соколова в.)
Порядок сдачи и приемки работ 4.1 Сдача Подрядчиком выполненных им работ и приемка последних Заказчиком начинается не позднее 6 часов после предоставления Подрядчиком Акта сдачи-приемки. 4.2 При обнаружении дефектов и неисправностей акт не подлежит подписанию вплоть до полного устранения последних. 4.3 Акт сдачи-приемки подписывается сторонами после признания Заказчиком надлежащего качества выполненных работ. 4.4 Дата подписания Акта сдачи приемки обеими сторонами считается датой окончания работ. 5. Порядок расчета. Стоимость работ 5.1 Стоимость комплекса строительных и отделочных работ, предусмотренных настоящим договором, включая стоимость черновых и расходных материалов, составляет, согласно Приложению № 4, 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Договор строительного подряда
Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора. 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА 4.1. Подрядчик обязуется: 4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине. 4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.
4.1.4.
Договор строительства, строительного подряда
В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером. 4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.
5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации. 6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос.
Строительный подряд
Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем. 9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору.
Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора. 10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. 10.2.
/ договор строительного подряда
Важно
Такая формулировка безопасна, поскольку раскрывает все существенные условия договора подряда и отличается прозрачностью формирования суммы вознаграждения. Переквалифицировать договор в трудовой практически невозможно. Совет 2. Детализируйте порядок сдачи-приемки работ По договору подряда исполнитель должен выполнить работу по заданию заказчика и сдать ему результат.
Заказчик обязан принять и оплатить работы (п. 1 ст. 702, ст. 703 ГК РФ). Иными словами, без процедуры сдачи-приемки никак не обойтись. Ее условия разумно подробно прописать в договоре. Это полезно и для заказчика, и для подрядчика. К тому же снизится вероятность придирок проверяющих, ведь по трудовому договору сдачи-приемки работы не бывает. Неправильно Подрядчик сдает работы заказчику по мере их выполнения.
Внимание
Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность 4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д. 5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ. Права и обязанности заказчика. 1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.
2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения. 3.
Образец договора подряда на строительные работы
Расставьте акценты на «запрещенных» условиях Некоторые условия включаются только в трудовой договор (ст. 57 ТК РФ). Добавлять их в договор подряда нельзя. А именно, в договоре подряда нельзя:
- устанавливать подрядчику время рабочего дня;
- упоминать положения правил трудового распорядка и других локальных актов, принятых в компании;
- прописывать, что подрядчик вправе рассчитывать на какие-либо гарантии и компенсации, предусмотренные трудовым законодательством (доплаты за сверхурочную работу, работу в ночное время, в выходные и праздничные дни, предоставление отпусков, выплаты пособий по временной нетрудоспособности);
- предусматривать возможность направления подрядчика в командировку;
- включать условие о предоставлении бесплатной спецодежды и средств индивидуальной защиты.
Про эти условия в договоре можно не упоминать, но тут есть варианты.
Договор подряда на строительные работы (строительство)
Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя. 3. СТОИМОСТЬ РАБОТ 3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора. 3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:
- при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
- при изменении характера, качества или вида указанной работы;
- при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.
Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию. 4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости 5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы.
Оплата производиться в договорные сроки.
Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон. 11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте. 12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору. 12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком. 12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами. 12.4.
По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Г К РФ).
Нормативной базой обязательств по выполнению строительных работ являются общие положения о подряде, а также специальные нормы параграфа, посвященного строительному подряду в гл. 37 ГК РФ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, к отношениям сторон соответственно применяются положения параграфа, посвященного правам заказчика по (и. 3 ст. 740 ГК РФ).
Обязательным при осуществлении строительства является соблюдение СНиПов (строительных норм и правил). СНиПы, а также стандарты и технические условия на стройматериалы, детали, конструкции являются нормативно-техническими документами, т. с. актами, регламентирующими технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных работ, а также содержащих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям.
Строны договора строительного подряда
Сторонами договора являются заказчик и подрядчик. Заказчиком могут быть любые субъекты гражданского права. Если в качестве заказчика выступает гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда, а если публичное образование — то договором подряда для государственных или муниципальных нужд. Определенные ограничения могут быть установлены для иностранцев-инвесторов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».
Подрядчиком могут быть физические и юридические лица, однако для осуществления строительных работ они должны иметь лицензию.
Спецификой договора строительного подряда является возможность привлечения заказчиком к участию в строительстве инженера (инженерной организации), предусмотренная ст. 749 ГК РФ.
Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией), как следует из указанной ст. 749 ГК РФ, основаны на договоре поручения. Им определяется круг обязанностей инженера перед заказчиком. При этом на совершение юридических действий от имени заказчика инженер должен получить от него доверенность, поскольку в этом случае он действует от имени заказчика, в то время как действия фактического характера осуществляются им от своего имени.
Полномочия инженера могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Необходимость участия инженера может быть вызвана отсутствием у заказчика специальных познаний в области строительства.
Предмет договора строительного подряда
Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.
В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.
Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы.
Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.
Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743). Вместе с тем отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если совокупность условий договора (например, отсылка к типовому проекту) позволяет определить его предмет.
Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.
Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.
Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Содержание договора строительною подряда
Подрядчик обязан:
- осуществить строительство. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проект- но-смстной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 ГК РФ). При осуществлении строительства подрядчик обязан соблюдать требования законов и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ);
- обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745);
- своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ и допущенные по вине подрядчика, а в случаях, предусмотренных договором, устранить по требованию заказчика, и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (п. 1 ст. 757 ГК РФ);
- сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
Заказчик обязан:
- своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство (п. 1 ст. 747 ГК РФ);
- оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, передавать в пользование здания и сооружения, необходимые для осуществления работ (п. 2 ст. 747 ГК РФ);
- в случае приостановки работ и консервации объекта строительства по независящим от сторон обстоятельствам оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ);
- при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков качества объекта строительства заявить о них подрядчику в разумный срок (п. 4 ст. 754 ГК РФ).
В соответствии со ст. 742 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Однако заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).
Заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов заказчика, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Для осуществления данного права, как мы уже говорили выше, заказчик вправе привлечь инженера (инженерную организацию).
Особенностью договора строительного подряда является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах (ст. 750 ГК РФ). Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нес разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной лишь в случаях, прямо предусмотренных договором.
Условия договора подряда на строительные работы
Специфика строительного подряда состоит в относительно длительном цикле и характере работ (возведение и реконструкция зданий и сооружений).
Результатом строительных работ является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, общественное здание.
По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие работы. Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы, принять результаты работы и уплатить цену.
Существенными условиями данного договора являются его предмет, цена и срок (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Предметом договора могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия. капитальный ремонт зданий, монтаж технологического оборудования. выполнение пусконападочных работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Особенности договора строительного подряда:
в лице заказчика выступают специализированные организации, являющиеся представителями тех лиц. для которых строится объект, в качестве подрядчика выступают строительные организации и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Участниками такого договора могут быть и инвесторы — лица, вкладывающие свои средства в строительство;
- подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК РФ);
- заказчик обязан немедленно приступить к приемке выполненной работы (п. 1 ст. 753 ГК РФ), которую он осуществляет за свой счет (п. 2 ст. 753 ГК РФ);
- сдачу и приемку результата работ оформляют актом, обязательно подписанным обеими сторонами договора (п. 4 ст. 753 ГК РФ);
- приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, если они предусмотрены договором (п. 5 ст. 753 Г К РФ).
Необходимым атрибутом является строительная площадка (содействие заказчика — подрядчику).
Правила по договору, если иное не установлено договором, применяются к работам по капитальному ремонту зданий.
Особое значение имеет техническая документация, смета. Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).
Технический документ устанавливает специфику, периодичность, последовательность, характер работ, а также климатические требования (тропические, антарктические и т.д.). Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации, и в соответствии со сметой. В тексте договора определяются необходимое содержание технической документации, а также сторона, которая ее подготавливает.
Заказчик вправе по общему правилу отказаться от приемки результата работ, если они имеют неустранимые недостатки (п. 6 ст. 753 ГК РФ).
Если в ходе работы подрядчик обнаружил необходимость увеличения сметных расходов, он обязан сообщить об этом заказчику. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независимым от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. При неполучении ответа в 10-дневный срок, если иной срок не установлен договором, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.
Заказчик вправе доказывать отсутствие необходимости увеличения сметы расходов, и в случае, если удалось это доказать, он освобождается от дополнительных затрат.
Предупреждение со стороны подрядчика также имеет правовые последствия. Если подрядчик продолжает работы без предупреждения или без ответа заказчика, то он лишается права требовать дополнительную оплату, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию. если вызванные этим дополнительные работы по стоимости не превысят 10% сметы и не меняют характер работ, установленных договором.
По общему правилу при строительном подряде обеспечение материалами является обязанностью подрядчика.
Если материалами снабжает заказчик и обнаруживается невозможность использования материалов без ухудшения качества строительства, а заказчик отказывается заменить материалы, то подрядчик имеет право отказаться от выполнения подряда и потребовать оплаты уже выполненной работы.
Договор строительного подряда, в отличие от других видов подряда. характеризуется дополнительными обязанностями.
Заказчик своевременно предоставляет участок под строительную площадку площадью и в состоянии, предусмотренном договором; обеспечивает устройство необходимых коммуникаций (подъездные пути, электроснабжение). Он вправе осуществлять контроль за ходом и качеством работ, соблюдением сроков и использованием материалов, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика.
При обнаружении отступления от условия договора, которые ухудшают качество, заказчик немедленно обязан заявить об этом подрядчику.
Консервация строительства
Если по не зависимым от сторон причинам имеют место приостановление работ и консервация объекта, заказчик обязан оплатить в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекратить работы. Риск консервации строительства лежит на заказчике.
Сдача и приемка результатов
Заказчик обязан немедленно приступить к приемке результатов или очереди результата работ при получении от подрядчика сообщения о готовности их к сдаче.
По общему правилу заказчик осуществляет приемку за свой счет.
Нормативными актами предусмотрены случаи участия в приемке представительских органов местного самоуправления или государственных органов власти.
По результатам приемки составляется акт, который подписывается заказчиком и подрядчиком. При отказе делается соответствующая отметка в акте.
Односторонне подписанный акт может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем оснований мотивов отказа.
Ответственность подрядчика за качество
Подрядчик отвечает за допущенное отступление от требований технических документов, обязательных строительных норм и правил, за недостижение объектом показателей, предусмотренных техническим документом.
Подрядчик не несет ответственность за допущенные незначительные отступления от технического документа, если докажет, что они не повлияли на качество объекта (существует презумпция о недопустимости отступления от технического документа, поэтому факт неухудшения качества нужно доказывать).
Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами.
Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.
Сдача и приемка работ
Заказчик организует и осуществляет приемку результата выполненных работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ГК РФ).
Заказчик, получив сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753).
В случаях, предусмотренных законом, в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 753). В частности, обязательным является участие государственной приемной комиссии при вводе в эксплуатацию жилых домов, при приемке работ, финансировавшихся из бюджета, и в других случаях. Обычно приемка строительных работ при участии госорганов осуществляется в два этапа: сначала работу принимает рабочая комиссия с участием заказчика, подрядчика, проектировщика, а затем государственная комиссия при участии заказчика, подрядчика.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (и. 4 ст. 753).
Ответственность подрядчика и качество строительных работ
Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые предусмотрены в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. К этому добавляется особая ответственность за недостижение указанной в технической документации производственной мощности предприятия, а также других показателей объекта строительства. Аналогичное правило установлено и для договоров, предметом которых является обновление, перестройка, реставрация или иная реконструкция здания или сооружения: подрядчик отвечает за снижение и потерю прочности, устойчивости, а также надежности здания, сооружения или его частей (п. 1 ст. 754 ГК РФ).
Вместе с тем подрядчик освобождается от ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации (п. 2 ст. 754). Однако для этого он должен доказать, что такие отступления не повлияли на качество объекта строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен (но не уменьшен) соглашением сторон.
Срок обнаружения недостатков, который, в отличие от общеустановленного для договора подряда (ст. 724 ГК РФ) в два года, составляет теперь пять лет со дня передачи результата работ, если более длительный срок не установлен договором.
Загрузка...
