Не хватает денег первоначальный взнос. Единственный реальный способ заработать на ипотеке. Разбираем конкретный пример. Как понять, одобрит ли банк ипотеку

В текущей экономической ситуации многие банки стараются минимизировать свои риски. Поэтому программы ипотечного кредитования подразумевают под собой первоначальный взнос. Это та сумма, которую клиент вносит по кредитному договору в пользу приобретаемой недвижимости. Соответственно, сумма кредита становится меньше. Большинство предложений от банков по ипотеке включают в себя первоначальный взнос от 15%.

Поэтому, подыскивая себе квартиру, желательно изначально иметь некоторую сумму денежных средств, чтобы удовлетворить требования банков. Также сумма первоначального взноса значительно влияет на процентную ставку. Иначе говоря, чем больше вы заплатите первоначально, тем меньше переплата у вас будет по кредиту.

Сколько нужно денег на первоначальный взнос?

У каждого банка имеются свои разные программы, по которым процент первого внесения денег различен. Большинство банков требуют от клиента порядка 15-20% в качестве первого платежа. Давайте для примера рассмотрим предложения топ-банков на 2016 год, чтобы иметь представление, какой первоначальный взнос необходимо накопить.

Сбербанк

В зависимости от того, сколько изначально внесет клиент и на какой срок оформит кредитный договор, Сбербанк выстраивает свои предложения по ипотеке на рынке готового жилья и новостроек. Минимальный порог по первоначальной оплате составляет 20%. Если вы, к примеру, решили приобрести недвижимость, и независимые оценщики выставили ей цену, равную 3 500 000 млн рублей, то вам необходимо будет для оформления ипотеки в Сбербанке 700 000 рублей в качестве первоначальной выплаты.

От того, какой первоначальный взнос вы имеете, будет зависеть , под которую банк одобрит кредит. Если вы располагаете средствами, которые составляют от 20 до 30% от стоимости квартиры на рынке вторичного жилья, и вы оформляете кредит до 10 лет, то процентная ставка будет 13% годовых. Внеся от 30 до 50%, процентная ставка упадет до 12,75% в год. И если оплачивать более 50% ипотеки при первоначальном взносе, то процент годовой переплаты будет 12,5%.

Также необходимо учитывать не только, какой первоначальный взнос вы сможете накопить, но и сам срок кредитного договора. К примеру, при внесении 30% в качестве изначальной выплаты, но оформлении договора не на 10 лет, а на 30, процентная ставка также возрастает с 13 до 13,5%.

ВТБ 24

ВТБ 24 предлагает своим клиентам оформлять ипотеку с первоначальным взносом от 15%. Причем такая тарификация актуальна для жителей не всех регионов. Тем, кто проживает во Владимирской, Челябинской, Кемеровской и Ивановской областях, первый взнос составляет 20%.

При этом, сколько вы накопили денег для изначальной выплаты по кредиту, не так важно, важнее будут дополнительные условия банка. ВТБ 24, как и многие другие, уменьшает процентную ставку, если вы являетесь участником зарплатного проекта или подключаете себе услугу комплексного страхования, т. е. оформляете страхование жизни и здоровья, титульное страхование и страхование имущества. Хотя обязательным является лишь последнее из предоставленного перечня.

ДельтаКредит

Для того чтобы оформить ипотеку в банке ДельтаКредит, необходимо накопить 15% от стоимости квартиры. При этом процентная ставка составит 12,5%. Также ДельтаКредит предлагает выгодное предложение по ипотеке для тех, у кого есть 50% в качестве первоначального взноса. В этом случае есть вариант оформить кредитный договор на приобретение недвижимости на рынке новостроек всего под 11,5%. При том, что ставка рефинансирования, под которую ЦБ выдает , составляет 11%.

Как накопить на первый взнос?

Многие эксперты в области кредитования рекомендует откладывать ежемесячно порядка 40% от дохода семьи для формирования своей изначальной суммы денежных средств. Если семья зарабатывает 50 000 рублей в месяц, то целесообразно будет откладывать 20 000 рублей ежемесячно. Таким образом, можно будет сформировать первый взнос. И в зависимости от того, сколько стоит будущая квартира и какие требования банк выдвигает по первоначальному взносу, можно рассчитать, за какое время удастся накопить первый платеж.

К примеру, для квартиры стоимостью в 3 500 000 и первоначальным платежом в 20%, что составит 700 000 рублей, откладывая по 20 000 рублей, придется копить 35 месяцев или 2 года и 11 месяцев. Так что, если нет дополнительных источников дохода, чтобы приобрести жилье в ипотеку, нужно будет готовиться заранее.

Способы сформировать первоначальный взнос

Если жилищный вопрос стоит очень остро и ожидать, пока накопится первоначальный взнос, нет времени, то можно воспользоваться и другими способами формирования первого платежа. Одним из таких вариантов будет оформление нецелевого потребительского кредита. Можно в качестве изначальной выплаты использовать денежные средства, которые предоставит банк под проценты.

Здесь есть свои плюсы и минусы. Плюс, конечно, в том, что вы сэкономите во времени, так как самостоятельно накопить деньги на первоначальный взнос может получиться не так быстро, как хотелось бы. Но с другой стороны, у вас будет оформлено сразу два кредитных договора. Первый - ипотечный, который формируется на длительный срок, второй - потребительский, под достаточно высокий процент. Соответственно, есть вероятность, что финансов может просто не хватить, и будут появляться просроченные задолженности.

Материнский капитал как первый взнос

Многие банки, такие как Сбербанк, ВТБ 24, предлагают ипотеку с возможностью использования материнского капитала в качестве первоначального взноса. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью, необходимо будет в банк предоставить сертификат на получение материнского капитала. А также обратиться в пенсионный фонд, где запросить справку, о том, что на счете находятся денежные средства.

Первоначальный взнос оплачивается на основании заявления о переводе денег со счета, открытого в Пенсионном фонде РФ, на счет банка-кредитора для внесения первоначального взноса. Таким образом, можно значительно сократить свои ежемесячные расходы для формирования денег по изначальной выплате банку.

Ипотека без первоначального взноса

Если до кризиса таких предложений было достаточно, то сейчас их практически нет. Банки не хотят подвергать себя риску и предоставлять ипотеку клиенту, который не смог самостоятельно накопить первый взнос. Бывает лишь немного вариантов, когда банкам удается сотрудничать напрямую с застройщиками, что позволяет банковским организациям предоставлять ипотеку на таких условиях.

Что такое ипотека без первоначального взноса? Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать? Где взять ипотеку без первоначального взноса максимально выгодно?

Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2019: Топ-10 проверенных способов обойти первоначальный взнос

Тема сегодняшнего рассказа: «»:

Что такое ипотека без первоначального взноса.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать.
Где взять ипотеку без первоначального взноса максимально выгодно.

В общем, если нет первоначального взноса , а жилье очень нужно, то обязательно прочтите эту статью до конца.

Зачем банкам нужен первоначальный взнос

Прежде всего, давайте разберемся, что такое ипотека и зачем банки требуют первоначальный взнос.

Ипотека – это займ от банка на покупку жилья. Как правило, банк берет в залог именно ту недвижимость, которую приобретают по ипотеке. Пока вы не закроете задолженность перед банком, жилье будет под обременением. Это значит, что ни продать, ни подарить или еще что-то сделать с этой недвижимостью вы не сможете.

Казалось бы, все отлично. Банк дает вам деньги на покупку квартиры, а сам получает гарантию в виде закладной на неё. Если вы вдруг не сможете платить ипотеку, оп просто продаст её и получит свои деньги назад. Но не все так просто.

Ипотечный кредит без первоначального взноса для банка слишком рискованная сделка по двум причинам:

Рынок недвижимости очень нестабилен. Периоды роста стоимости недвижимости сменяются затяжными кризисами, которые обрушивают цены на жилье. Если банк выдает ипотеку на пике цен, то он просто не сможет реализовать квартиру по нужной цене, чтобы покрыть задолженность заемщика неспособного дальше оплачивать кредит, во время кризиса.
Ипотека с нулевым взносом привлекает заемщиков низкого качества. Банки считают, что, если человек не может накопить деньги на первоначальный взнос, значит он не очень умеет управлять своими финансами, а как итог – риск невозврата по ипотеке из-за низкой платежной дисциплины. Второй момент, есть убеждение у банков, что ипотека без первоначалки – это удел низкооплачиваемых заемщиков с «серыми» доходами и неофициальным трудоустройством, а это опять же риск будущих проблем с возвратом. Но практика показывает, что все это лишь домыслы банков. Просрочка по ипотечным кредитам самая минимальная (3-4%), а те, кто решился на ипотеку, как правило достаточно исправно выполняют свои обязательства перед банком.

Так или иначе, но первоначальный взнос стал обязательным требованием у большинства банков. При ипотеке вы обязаны иметь на руках 10-15% процентов наличных средств от стоимости квартиры.

Но на любой замок есть отмычка. Хотеть не вредно, а вредно не хотеть. Сейчас поговорим про 10 способов как обойти первоначальный взнос в банке.

10 проверенных способов взять ипотеку без первоначального взноса

Итак, давайте разберем самые популярные способы взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса . По итогу вам станет абсолютно понятно, как оформить ипотеку без первоначального взноса именно в вашем случае.

1. Классическая ипотека

Классическая ипотека без первоначального взноса в 2017 году представлена банком – это Металлинвестбанк и его программа «Ипотека без первоначального взноса ».

Суть программы очень проста. Вам выдается ипотека полностью на всю стоимость квартиры без всяких заморочек под фиксированные 14% годовых (если не страхуете жизнь и здоровье, то +1%).

Без первого взноса ипотека возможна только для работников, работающих по найму (не ИП и собственники бизнеса), на сумму от 250 тыс. до 3 млн., на срок до 25 лет. Оформление ипотеки на строительство дома по данной программе невозможно.

Используйте онлайн ипотечный калькулятор , чтобы сделать расчет ипотеки без первоначального взноса в Металлинвестбанке. Рассчитанный первичный платеж не должен превышать половины дохода вашей семьи.

Важный момент! Ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять половину чистого дохода семьи (за вычетом платежей по кредиту и картам, а также расходам на иждивенцев). Например, если доход семьи из трех человек с одним несовершеннолетним ребенком составляет 50 000 рублей в месяц. Есть кредит с платежом 5000 рублей, то максимум на что может претендовать данная семья - это примерно 1 450 тыс. руб.

Также ипотеку с 0 первоначальным взносам можно оформить в СМП банк (от 12,5%), Банк Возрождение (от 12,95%) и Промсвязьбанк (от 13,3%), но только на новостройку и у специально аккредитованных застройщиков.

2. Программа «Переезд» и аналоги

Следующий вариантом, как взять ипотеку без первоначального взноса может стать программа «Переезд» от Банка Левобережный или её аналоги в других банках .

Если у вас нет денег на первоначальный взнос , то вам их может одолжить банк под залог другого вашего жилья. Т.е. Вы оформляете ипотеку в нужном вам банке, а деньги на первоначальный взнос получаете от банка Левобережный, например. При этом ежемесячно платить за данный заем вам не надо.

Деньги выдаются на год с условием того, что вы течение этого срока найдете покупателей на вашу квартиру и продадите её с разрешения банка по нужной вам цене без спешки, а затем погасите заем с процентами. Но можно и не продавать эту квартиру, а просто вернуть деньги банку + проценты, что набегут за это время (от 17,5 до 19% годовых).

Плюс тут очевиден – легальный способ получить деньги на первый взнос без проверки требований к доходу и вашей занятости.

Пример. Вы официально не работаете, но у вас есть квартира, которую вы можете заложить. Банк выдаст вам не более 60% процентов от её оценочной стоимости. От 3 млн. это 1800 тыс. руб. В Банке ВТБ 24 можно оформить ипотеку по двум документам без подтверждения трудовой занятости, если у вас есть 40% первоначального взноса. Таким образом, вы даже, будучи официально безработным или с низким официальным доходом, но с квартирой в собственности, сможете приобрести жилье до 4,5 млн. рублей.

Минус тоже очевиден – наличие квартиры в собственности.

3. Под залог недвижимости

Есть еще один реальный способ избежать поиска первоначального взноса – это взять кредит под залог имеющейся недвижимости.

Вам также, как и в прошлом варианте, нужно иметь свою недвижимость в собственности, но вам выдадут нужную сумму наличными без анализа куда вы эту сумму потратите.

Это коммерческая ипотека без первоначального взноса . Её очень часто берут под бизнес, либо на покупку нестандартного жилья, которое под обычную ипотеку не подходит.

Ипотека под залог недвижимости существует практически во всех крупных банках. В частности, в Сбербанке вы можете взять нецелевой кредит под залог недвижимости на сумму от 500 тыс. руб. до 10 млн. Сумму выдают в пределах 60% от залоговой стоимости недвижимости. Срок от года до двадцати лет по ставке от 14% годовых.

4. Кредит

Еще один вариант получить ипотеку без первоначального взноса – это взять потребительский кредит, в том числе потребительский кредит под залог автомобиля и оформить обычную ипотеку.

Здесь нужно подойти к делу с головой.

Во-первых, нужно посчитать потяните ли вы платеж по кредиту и платеж по ипотеке одновременной. Потребительские кредиты выдаются на меньший срок и под большую ставку, чем по ипотеке. Можно очень быстро выйти на просрочку, если начнутся проблемы с работой и доходом.

Во-вторых, потребительский кредит нужно брать в нужный момент. В зависимости от типа банка, есть разные алгоритмы выдачи ипотеки. Как правило, после того, как вы предоставили документы по объекту недвижимости в банк после одобрения заявки, вы смело можете идти и брать кредит на первоначальный взнос, но уже в другом банке. Повторно банк не будет проверять кредитную историю и не заметить того, что у вас появился новый долг.

Но бывают и другие варианты, когда банк требует разместить первоначальный взнос на счету или заложить в аккредитив перед выдачей кредита. Тогда если вы возьмете кредит, банк увидит это в кредитной истории и может срезать сумму уже одобренной ипотеки или совсем перевести заявку в отказ, и вы останетесь без квартиры, но с потребительским кредитом на руках.

5. Взять в долг

Если вам не хочется переплачивать, то следует рассмотреть вариант взять деньги в долг.

С одной стороны, самый простой вариант. Попросить у родственников или знакомых деньги в долг и внести его в уплату первоначального взноса по ипотеке, а затем возвращать по возможности с процентами или без.

Но с другой стороны не у всех будет на руках нужна сумма. Для покупки квартиры в 3 млн. рублей нужно найти примерно 450 тыс. Второй момент – психологический. Не всегда удобно занимать у близких родственников и знакомых и, тем более, если будут проблемы с возвратом, то можно навсегда испортить с ними отношения.

Пенсионный фонд в течение двух месяцев перечислит деньги в банк и погасить за вас часть ипотеки или полностью, если хватит суммы.

Ипотека без взноса под материнский капитал, на текущий момент, наиболее выгодна в Сбербанке (от 12% годовых) и Уралсибе (10,8%). В Райффайзенбанке можно взять ипотеку без первоначального взноса с материнским капиталом под 12,5% годовых, но только если у вас официальный доход по 2 ндфл, если по форме банка, то тогда нужно найти 10% ПВ. Отзывы о данных банках только положительные.

7. Субсидии от государства

Государство активно помогает определенным категориям граждан в решении жилищного вопроса. В частности, взять ипотеку без первоначального взноса в МО могут по программе «Социальная ипотека в Московской области» учителя, врачи и ученые. Первый взнос за них до 50% оплатит бюджет.

Без взноса в Москве и в других городах следует рассматривать программу (социальная ипотека). Для молодой семьи действует ряд льгот. Можно получить от государства субсидию до 35% стоимости квартиры.

Для участия в программе вы должны обратиться в органы власти на месте и предоставить нужные документы, чтобы вас признали нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Для военных действует накопительно-ипотечная система. В рамках данной системы на специальном счету накапливается определенная сумма, установленная государством, которую военнослужащий может потратить на оплату первоначального взноса по военной ипотеке.

Таким образом, после трех лет службы, нулевая ипотека по первому взносу для военного вполне возможна.

и лучшие предложения военной ипотеки от российских банков.

8. Завышение

Если вы планируете взять квартиру без первоначального взноса, то вы обязана знать термин «Завышение». Сейчас разберемся, что это такое.

Обходить требование банка по первому взносу можно разными способами. Достаточно простой из всех вариантов – это просто завысить стоимость квартиры перед банком.

При таком раскладе вы показываете банку стоимость квартиры выше, чем она реальна есть на размер первоначального взноса, а также предоставляете ему в качестве подтверждающих документов о его уплате расписку от продавца.

Пример. Стоимость квартиры 4 млн. руб. Первоначальный взнос должен быть по требованию банка 15% (600 тыс.). Если таких денег на руках нет, то подаем в банк заявку на следующих условиях: стоимость квартиры с учетом завышения 4 706 тыс. руб., сумма кредита 4 000 100, первоначальный взнос 705 900 руб. Банк одабривает нужную сумму (4000 100 руб.), а дальше предоставляется расписка о том, что якобы продавец получил от покупателя 706 000 рублей в качестве первоначального взноса. Банк перечисляет продавцу всю сумму 4 млн.

Возможные проблемы:

Можно не пройти оценку квартиры перед банком. Если завышение слишком большое и стоимость квартиры сильно отличается от рынка, то банк может отказать в кредитовании данного жилья.
В новостройке от застройщика приобрести квартиру будет крайне сложно. Банки не принимают расписки от юридического лица.
Есть риск у продавца, что покупатель может потребовать вернуть «виртуальный» первый взнос.

9. Займ от АН и застройщика

Чтобы избежать проблем с оценкой квартиры или нужна ипотека без первоначального взноса от застройщика, существует способ взять займ на первый взнос у самого застройщика или агентства недвижимости.

Суть программы заключается в том, что вы оформляете обычную ипотеку, а застройщик или АН выдает вам беспроцентный или процентный займ в размере первоначального взноса. Его вы отдаете в банк, а далее возвращаете займ на тех условиях, которые были прописаны в договоре.

Данную схему используют чаще вместе с завышение стоимости квартиры, тогда застройщик от банка получает всю стоимость квартиры сразу, а для банка на размер завышения выдается приходно-кассовый ордер. При этом после получения ключей и при отсутствии претензий со стороны покупателя, договор займа уничтожается.

Как правило, за данную услугу берут дополнительную плату – 3-5% от стоимости квартиры.

Также взять займ можно в любом МФО.

10. Акции от застройщика

Для поддержки продаж застройщика частенько проводят различные акции. Ипотека для них стала мощным инструментом реализации квартир. Ипотека с господдержкой просто вытянула строительную отрасль в 2015-16 годах.

Для каждого застройщика первоначальный взнос по ипотеке является головной болью. У большинства населения просто нет денег на него. Тем более, что при приобретении квартиры в новостройке в ипотеку приходиться оплачивать еще и аренду квартиры пока строится дом.

Акция от застройщика может заключаться в рассрочке по уплате первоначального взноса или предоставлении специальной скидки в размере первого взноса на квартиру.

Необходимо постоянно мониторить рынок предложений, чтобы не пропустить интересный вариант.

Когда выгодно брать ипотеку без первоначального взноса, а когда нет

Прежде чем решиться на покупку вам следует рассчитать ипотеку на нашем калькуляторе и подумать насколько она вам выгодна.

Ипотека хоть и решает вопрос о приобретении необходимого жилья, в то же время является серьезным долговременным обязательством, требующим особой ответственности. В этой статье раскрыты основные моменты, с которыми сталкиваются потенциальные заемщики, задумываясь о том, где взять денег на ипотеку.

Как взять деньги под ипотеку: основные принципы

Ипотечные кредиты выдают организации, которые предлагают соответствующие программы, оценивая не только платежеспособность клиента, но и другие возможные риски. Деньги на ипотеку могут предоставляться несколькими способами:

Под залог приобретаемой недвижимости.
Под залог недвижимости, которая уже является собственностью клиента.

Размер ипотеки зависит от:

оценки платежеспособности клиента;
суммы первоначального взноса;
срока кредитования;
стоимости приобретаемой недвижимости.

Для оформления ипотеки понадобятся следующие документы :

анкета с указанием всех необходимых данных о клиенте;
заявление от заемщика;
паспорт клиента, а также паспорт поручителя и паспорта созаемщиков и залогодателя;
документы, подтверждающие платежеспособность клиента, созаемщиков и поручителя.

С более точным списком необходимых документов можно ознакомиться на сайте конкретного банка, или связавшись с менеджером кредитного отдела выбранного финансового учреждения.

Как лучше передать деньги по ипотеке продавцу квартиры?

Часто способ передачи денежных средств клиенту указывает банк, исходя из следующих вариантов:

с отслеживанием полной суммы, включающей собственные и кредитные средства;
с отслеживанием исключительно суммы кредита;
отсутствие контроля банка.

В подавляющем большинстве случаев сам банк выбирает и контролирует процедуру передачи ипотечных денег, поскольку одновременно с покупкой квартиры чаще всего оформляется залог, в качестве которого и выступает купленное жилье. Передача заемных денег осуществляется следующими путями:

Через депозитный банковский счет. В таком случае деньги продавец сможет получить из депозитной ячейки только после успешно совершенной сделки.
На банковский счет продавца жилья после составления и регистрации ипотеки и договора купли-продажи;
Через аккредитив. Деньги начисляются на банковский счет продавца перед сделкой, но снять он их сможет лишь при ее успешном завершении.
Наличными перед подачей необходимых документов на государственную регистрацию.

Если продавцу квартиры не понравится выбранный способ перечисления денег, то наверняка банк предложит заемщику найти другое жилье для покупки. В ином случае стоит рассмотреть предложения других банков.

Как происходит продажа квартиры деньгами ипотеки

Продавая вторичную недвижимость на условиях ипотеки, продавец получает деньги так же, как и при обычной сделке купли-продажи, а новый владелец станет выплачивать кредит банку, в котором его оформил. В целом процедура имеет стандартную последовательность:

Обращение к ипотечному брокеру для выбора оптимальной программы ипотечного кредитования в конкретном банке и риелтору для поиска подходящей квартиры. По желанию покупателя данный пункт можно пропустить.
Подача заявления о предоставлении ссуды в выбранный банк.
Ожидание положительного ответа от банка о предоставлении кредита.
Поиск квартиры , удовлетворяющей требования банка. После выбора определенного жилья составляется соответствующий оценочный сертификат, по которому банк определяет, насколько квартира подходит для кредитования.
Подготовка необходимых документов.
Утверждение выбранной квартиры банком и страховой компанией.
Заключение договора ипотеки и страхования с последующей передачей денег продавцу квартиры выбранным способом.
Регистрация жилья в гос. органах.

Что такое ипотека без своих денег

Как правило, одним из условий получения денег по ипотеке для покупки недвижимости является первый взнос, размер которого составляет не менее 10% от общей суммы кредита. В сложной экономической ситуации для населения, востребованной стала программа ипотеки без первоначального взноса , которая имеет следующие преимущества:

Из недостатков стоит отметить:

повышенная процентная ставка, связанная с повышенными рисками банка-кредитора;
небольшое количество предложений среди банков;
расширенный пакет документов.

Одобрение получат заемщики, имеющие в качестве залога недвижимое и движимое имущество, возможность рефинансирования, материнский капитал и т.п.

Банки, предоставляющие ипотеку без своих денег:

Вокбанк (тариф «Надежный»)
БыстроБанк (программа «Недвижимость»)
При оформлении любого займа, следует внимательно изучить договор. Скрытые расходы могут вылиться в несколько процентов от суммы кредита в год.
Объективная оценка стоимости недвижимости убережет заемщика от переплаты. Консультация риелтора в этом случае будет наиболее эффективной и актуальной. Клиенту лучше оплатить недорогие услуги специалиста в области недвижимости, чем покрывать убытки до 30% от стоимости жилья в случае возникшего банкротства.

Как заработать на ипотеке - вопрос интересующий очень многих молодых и инициативных людей, желающих приобрести недвижимость в рассрочку, да и еще и обеспечить себя за счет подобной операции пассивным источником дохода, а в последствии и стать единоличным собственником квартиры.

В связи с тем, что финансовая грамотность нашего населения оставляет желать лучшего, а желание заработать - просто огромно, за последние пару лет в интернете появилось множество «обучающих курсов» по заработку на недвижимости, и в частности с применением такого финансового инструмента, как ипотечное кредитование. Как правило, люди покупаются на заманчивые рекламные лозунги о баснословных заработках на недвижимости практически без стартового капитала, но уже через какое-то время осознают, что зря потратили деньги, так как содержание подобных курсов не имеет ничего общего с реальной жизнью, а порой просто повторяет прописные истины.

Сегодня на конкретном примере одной молодой семьи из Новосибирска мы разберем единственно верный способ заработать на покупке квартиры по ипотеке.

Как можно заработать на ипотеке?

Итак, для начала определимся с очевидными вещами, за разъяснение которых некоторые люди выкладывают большие суммы денег предприимчивым и не очень порядочным гуру-недвижимости.

Покупая недвижимость в кредит, единственно возможный способ заработать на такой сделке - это сдавать новоиспеченные квадратные метры жилой площади в аренду, причем так, чтобы доход от нее полностью перекрывал ежемесячную сумму платежа по ипотеке.

Отсюда сразу вытекают несколько важных моментов:

В приобретаемой квартире вы жить не сможете, так как будете сдавать ее в аренду;
Перед покупкой квартиры вы должны точно знать, за какую сумму сможете сдать ее в аренду. Для этого нужно позвонить в агентство недвижимости и описать им свое будущее жилье (где находится, состояние дома, этаж, количество комнат, ремонт, наличие мебели и т.д.). После этого риэлторы смогут назвать вам точную цифру, за которую вам будет реально найти квартиросъемщиков на ваше будущее жилье.
Также вам нужно знать размер квартплаты за будущую квартиру (за исключением электроэнергии и воды - эти услуги будет оплачивать квартиросъемщик);
Далее вам нужно рассчитать необходимую и достаточную сумму кредита и ежемесячных платежей по нему. В идеале у вас должно получиться так, чтобы величина ежемесячных выплат по ипотеке вместе с расходами на квартплату была меньше той сумму, за которую вы будете сдавать ваше жилье. А сделать это можно только изменяя размер первоначального взноса, и раздвигая границы срока кредитования. Чем больше оба эти значения, тем меньше будут ваши ежемесячные выплаты по кредиту.

Пример заработка на ипотечной квартире

Как и обещали вначале, рассмотрим конкретный пример одной молодой семьи, решившейся на покупку квартиры в ипотеку и сумевшей заработать на этом деньги.

Сразу после свадьбы в 2010 году молодым людям удалось скопить один миллион рублей. Своей недвижимости у них к тому моменту еще не было, а цены на недвижимость в новостройках в их родном городе Новосибирске начинались от 2,3 млн. рублей - за двухкомнатную студию площадью 56 кв.м. Так как семья вскоре планировала рождение ребенка, то маленькие студии и однокомнатные квартиры в расчет брались.

Распорядиться накопленным миллионом с целью заработка они могли разными способами, но самыми простыми и очевидными были: положить деньги на депозит под максимальные на тот момент 8% годовых и получать таким образом ежемесячный доход в размере 6500 рублей. Либо же можно было купить квартиру в новостройке по программе ипотечного льготного кредитования для молодых семей (под 12,5% годовых) и попытаться выгодно сдать приобретенное жилье. Так они и поступили.

Квартира в итоге была куплена по ипотеке на 15 лет за 2,3 млн. рублей с первоначальным взносом 1 млн. рублей. После получения жилья в собственность, ежемесячные выплаты по кредиту составили 14400 рублей. Размер квартплаты в зимнее время - 3500р., в летнее - 2000р. Так как дом новый и расположен в хорошем районе, недалеко от метро, сдать ее удалось сразу на несколько лет вперед за 23 000 р в месяц. Таким образом средняя ежемесячная прибыль с приобретенного в ипотеку жилья составила 6000 рублей.

Также нужно отметить, что уже спустя год рыночная стоимость данной квартиры выросла с 2,3 млн. до 3,5 млн. рублей. И кроме того молодые люди воспользовались государственной программой субсидирования молодых семей на приобретение жилья, по которой получили от местных властей 300 000 рублей. Эти деньги и были потрачены на ремонт жилого помещения.

И таких историй заработка на ипотеке в нашей практике накопилось уже очень много. Главное, что нужно знать и в чем нужно хорошо разбираться всем желающим заработать на покупке недвижимости в кредит - это наличие разных государственных программ, по которым вы можете либо получить значительную сумму наличных на приобретение жилья, либо вернуть часть денег в виде налогового вычета с процентов по ипотеке. Ну и конечно же - какой банк предоставляет наиболее подходящую для вашего конкретного случая программу кредитования. Ответы на все эти вопросы знает наш дежурный юрист, который готов бесплатно и оперативно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте интересующий вас вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

Большинство банков готовы выдать ипотечный кредит лишь тем, кто может самостоятельно оплатить первоначальный взнос на приобретаемую квартиру (обычно он составляет от 20 и более процентов от суммы будущей покупки). Но что делать, если собственные накопления почти отсутствуют? Может, взять потребительский кредит, и за счет него покрыть первоначальный взнос? Или поискать банк с нулевой ставкой? А может все-таки не торопиться с ипотекой и сначала подкопить средств? Но если копить, то сколько? Ответы на эти вопросы знает руководитель проекта «Ипотека» портала ГдеЭтотДом.РУ Евгения Таубкина, которая «варится» в ипотечной «кухне» уже более 8 лет.

Потребительский кредит на первый взнос — самое неудачное решение. Все дело в том, что для банков наличие накоплений на первый взнос является подтверждением платежеспособности заемщика. Если заемщик берет на первый взнос потребительский кредит, это дополнительно увеличивает как риски банка, так и его собственную долговую нагрузку. Убедитесь в этом сами — рассчитайте с помощью нашего калькулятора ипотечный ежемесячный взнос и прибавьте к нему ежемесячный платеж по кредиту. Стоит ли так себя обременять?

Не удивительно, что многие банки категорически против, чтобы заемщики шли таким путем. Более того, ряд банков даже может отследить ситуации, если заемщик взял потребительский кредит на первоначальный взнос, но при этом в анкете на ипотечный кредит слукавил и в качестве источника указал «собственные накопления». Конечно же, никакого кредита в этом случае он не получит.

Про нулевой первый взнос тоже стоит забыть — как правило, за такими предложениями следуют очень высокие дополнительные расходы на сделке. Например, в некоторых банках комиссия за выдачу такого кредита составляет 8% — как видите, нет никакого смысла связываться с такими предложениями. В кризис 2008 года самый высокий процент дефолтов отмечался по ипотечным кредитам с низким или и вовсе нулевым первоначальным взносом. Помня об этом, большинство банков до сих пор применяет более жесткую проверку платежеспособности заемщиков, ориентирующихся на кредиты с низким первоначальным взносом.

Наиболее рационально выглядит решение накопить на первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимости. Под такой взнос банки предлагают наиболее интересные условия. А если собрать еще больше, некоторые банки даже платежеспособность клиентов проверять не будут. Впрочем, если удалось накопить хотя бы 10% суммы и откладывать покупку квартиру нет уже никакой мочи, можно начать присматриваться к банковским предложениям или сразу подать заявку на получение кредита — а это можно сделать, например, с помощью сервиса Ипотека от портала ГдеЭтотДом.РУ . Из тех банков, с которыми мы сотрудничаем, ипотеку под минимальный первоначальный взнос предлагают «Транскапиталбанк», «ИнвестТрастБанк» (ИТБ) и банк МТС. Главное — правильно просчитать свои затраты и реалистично оценить свои возможности.

Примерный расчет по ипотечным кредитам с разным размером первоначального взноса, выданным на покупку квартиры стоимостью 5 млн руб.

Размер первоначального взноса
Денежный эквивалент первоначального взноса		500 тыс. руб.	1 млн руб.
Лучшая ставка по кредиту среди всех предложений банков
Размер ежемесячного платежа	69,979 тыс. руб.	59,024 тыс. руб.	55,464 тыс. руб.
Дополнительные расходы	Стандартные расходы по ипотеке + высокая банковская комиссия за выдачу кредита и его обслуживания (до 8% от суммы)	Стандартные расходы по ипотеке + дополнительная страховка	Стандартные расходы по ипотеке