ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ЗАЙНУЛЛИНА Т.Г.,
кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и управление в сфере сервиса»,
Донской государственный технический университет, г. Ростов-на-Дону,
e-mail: [email protected]
Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки.
Ключевые слова: жилищное строительство; рынок жилья.
PROBLEMS AND PROSPECTS OF LOW-RISE HOUSING
ZAYNULLINA T.G.,
Phd, associate Professor, Head of Department "Economics and Management in service",
Don State Technical University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]
Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems andprospects of this segment of the housing market. Ability to apply innovative technologies and materials in low-rise construction is much broader than in apartment buildings, and these technologies can significantly expand the technical and constructive solutions to the construction site and thus reduce cost and shorten its duration.
Keywords: housing; housing market.
JEL classification: R 21, R 31, R 58.
В последние годы малоэтажное жилищное строительства становится очень популярным и развивается быстрыми темпами, причин этому достаточно много. Попробуем остановиться на них, а также рассмотреть проблемы и дальнейшие перспективы такого строительства на примере г. Ростова-на-Дону.
Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ, этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2020 г. - около 70% (РБК. Исследования рынков...., 2012).
Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.
Есть 3 формата малоэтажного жилищного строительства:
Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
Жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном
© Т.Г. Зайнуллина, 2013
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
Т. Г ЗАЙНУЛЛИНА
земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);
Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010.).
Для начала рассмотрим причины бурного роста этого сегмента рынка жилья.
Долгое время малоэтажное жилищное строительство не играло существенной роли в обеспечении жильем граждан России, причин тому множество, это и менталитет городского населения (привычка жить в многоквартирных домах), и отсутствие свободных земель в городах, отсутствие инженерной инфраструктуры и т. д.
Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных городах) за последние годы значительно возросли, например, купить хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе г. Ростова-на-Дону можно не менее чем за 2 200 000 руб., естественно квартиры большей площади стоят значительно дороже. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно больше.
Малоэтажное жилищное строительство требует значительно меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов. Этим, в частности пользовались недобросовестные застройщики, получая документы на строительство малоэтажных домов в Ростове-на-Дону, а затем начиная возводить высотные здания.
Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки. Малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, так как не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным является строительство так называемых «таунхаусов»1, так как стоимость многих строительных конструкций ложится не на одного, а на несколько собственников, так же распределяются расходы по содержанию и эксплуатации дома.
С какими же проблемами сталкивается этот быстро растущий сегмент жилищного рынка и как они могут сказаться на дальнейших перспективах его развития?
В первую очередь это проблема отсутствия и выделения земельных участков, особенно когда речь идет о массовой (комплексной) застройке. В Ростове-на-Дону наиболее быстро развивается строительство малоэтажных домов на землях садоводческих товариществ. Эти земли имеют один существенный недостаток - неразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Это касается, прежде всего, отсутствия подъездных путей надлежащего качества (асфальтовое покрытие, ширина проезда и т. д.). Поэтому по уровню комфортности проживания эти дома далеки от идеала. Еще одной проблемой застройки на таких землях является перекладывание развития коммунальной инфраструктуры на плечи новых собственников, так как застройка происходит в стихийном порядке.
Решением данной проблемы является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. Это коттеджные поселки в радиусе 10 км. от Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Ясная поляна», «Приозерье», «Березовая роща», «Поселок Донской», «Щепкин» и др., которые развиваются разными темпами в зависимости от степени удаленности от основных транспортных путей, используемых технологий строительства и его стоимости.
Еще одной проблемой является отсутствие финансирования со стороны банков и помощи от государства. Индивидуальному застройщику получить ипотеку под строительство дома без залога очень сложно, банки не хотят идти на такой риск, ипотеку можно получить если есть квартира в городе или стоимость земельного участка достаточно высока. Решение есть пока только для комплексной застройки в коттеджных поселках, когда компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени. Помимо этого, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013). В перечень территорий организованной массовой малоэтажной застройки в соответствии с этой программой входят 2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» г. Батайск, жилой поселок «Приазовье» Азовский район Ростовской области и проект жилого квартала в переулке Теплый, Часовой г. Шахты (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013).
Положительные примеры частно-государственного партнерства на рынке малоэтажного жилищного строительства есть во многих регионах России, это, в частности, г. Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан. Новый Генеральный план развития г. Ростова-на-Дону также предполагает освоение новых территорий. Админи-
1 Таунхаус - комплекс из двух и более индивидуальных малоэтажных домовладений с общими боковыми стенами, имеющими собственные входы и огороженные приусадебные участки.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
страция Ростова-на-Дону периодически выставляет на торги новые земельные участки, что также способствует развитию малоэтажного жилищного строительства и комплексному развитию территорий.
Малоэтажное жилищное строительство - это не новинка России, по такому пути развития жилищного сектора шли многие страны, в частности в США доля малоэтажного жилищного строительства около 90%, поэтому, рассмотрев проблемы и перспективы его развития, можно сделать вывод о том, что за ним будущее, при условии первоначального строительства транспортных и инженерных коммуникаций, а не наоборот.
ЛИТЕРАТУРА
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечные продукты. Малоэтажное жилье (2013). Доступно на: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.
Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств Федерального бюджета» (2010). Доступно на: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.
РБК. Исследования рынков. Доля малоэтажного жилья к 2015 г. составит не менее 60% (2012). Доступно на: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.
Agency for Housing Mortgage Lending. Mortgage products. Low-rise housing. (2013). Available at: http://www. ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/. (In Russian.)
Order of the Ministry of Regional Development of the Russian Federation of 27.02.2010. no. 79 "On approval of guidelines to establish the characteristics of low-income housing in respect of residential units on which construction is carried out with the use of the Federal Budget" (2010). Available at: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (In Russian.)
RBC. Market research. The share of low-rise housing in 2015 will be at least 60% (2012). Available at: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (In Russian.)
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
Значимость индивидуального жилищного строительства неоспорима. Данный вид строительства служит удовлетворению потребности граждан и членов их семей в жилье, государство же содействует индивидуальному строительству домов путем предоставления земельных участков.
В качестве объекта индивидуального жилищного строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания и индивидуального пользования гражданина и членной его семьи.
Индивидуальное жилищное строительство состоит из двух этапов:
1) получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства
2) строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.
Законодательство выделяет категорию людей, имеющих льготные права на земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства. Так Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусматривается норма о праве инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Кроме того, законом РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков данной категории граждан.
2. Перед тем как начать строительство объекта необходимо получить разрешение на строительство. Однако очень распространены случаи самовольного возведения жилых домов. Рано или поздно из этого возникает спор, ведь приходит время, когда признать право на самовольно возведенную постройку необходимо.
Самым распространенным нарушением является именно строительство без надлежащего разрешения. Но ситуация поправима, поскольку в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. Ведь индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан, которым в установленном порядке предоставлен земельный участок для строительства дома.
Кроме того, в настоящее время установлен упрощенный порядок регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.
Согласно статьи 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
До 01 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Соответственно, в регистрирующий орган Вам достаточно будет представить кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающие документы на земельный участок.
УДК 728.37 Кутырев Валерий Геннадьевич
доцент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства
Стеклов Александр Михайлович
студент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства
К ПРОБЛЕМЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ
Kutyrev Valeriy Gennadyevich
Assistant Professor, Penza State University of Architecture and Construction
Steklov Alexander Michailovich
Student, Penza State University of Architecture and Construction
CONCERNING INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA
Аннотация:
В статье рассматривается современный опыт проектирования и строительства индивидуальных жилых домов в провинциальных городах России. Выявляется закономерность трансформаций заимствованных архитектурных прототипов как следствие национальной ментальности и целенаправленной градостроительной политики. Авторы рассматривают особенности и перспективы строительства отечественных та-унхаусов и коттеджей.
Ключевые слова:
строительство, провинциальные города, индивидуальный жилой дом, коттедж, таунхаус.
The article discusses the contemporary experience in projecting and construction of the private houses in the provincial cities of Russia. The research reveals a regular transformations of the borrowed architectural prototypes as a consequence of the national mentality and committed town planning policy. The authors consider specifics and prospects of the domestic townhouses and cottages construction.
construction, provincial cities, individual house, townhouse, cottage.
Приобретение собственного дома, по данным опросов, является одной из самых притягательных жизненных целей многих россиян. Ее решение в условиях преимущества многоквартирных и многоэтажных домов, где проживает почти 80 % населения, не имеет однозначных рецептов и достигается с трудом. Однако частный дом продолжает оставаться заветной мечтой, и не только американской, обладая рядом безусловных преимуществ, начиная с того, что кроится и подгоняется под себя, как одежда, - по размеру, стилю, комплектности. В определенном смысле, это выражение индивидуальности своего обладателя, сближенного с землей и кругооборотом времен года.
История масштабного индивидуального домостроения в России началась с 1990-х гг. До этого в городах с населением, превышающим 100 000, подобное официально не разрешалось. Там, где допускалось, отводимые площади всячески лимитировались, в частности, «Порядком разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР» . Покупка строительных материалов представляла сверхсложную задачу, не говоря об их ограниченном выборе. Однако полностью исключить данное направление строительства в государстве, не способном решить жилищный вопрос, и мешавшем всякой форме независимости, не представлялось возможным - людям нужно было где-то жить. В стране, которая строила социализм, назрел колоссальный жилищный кризис. Для выхода из него необходимо было, во-первых, переоценить земельные ресурсы; во-вторых, наладить производство современных строительных материалов; в-третьих, обеспечить комплексность инфраструктуры потенциальных территорий застройки.
До сих пор из трех обозначенных позиций не закрыта ни одна. Земля выделяется редко. Получение участка, даже в аренду, в большинстве случаев втягивает инициаторов в хлопотные аукционы. Процесс оформления документов растягивается на длительный период, порождая творчество разве что аферистов. Завозимые строительные материалы не удовлетворяют в полной мере ни по цене, ни по качеству. Проблем с инфраструктурой много: прокладывать дороги, подтягивать газ, воду, линии электропередач одним застройщикам без поддержки администрации не под силу. Поскольку себестоимость дома сравнима со стоимостью подводки к нему всех коммуникаций, многие земельные участки, выделенные в провинциальных городах еще в 1990-х гг., до настоящего времени не освоены. Но, как говорится: «Индивидуальное до-
мостроение - это механизм, который будучи заведенным однажды, не останавливается очень долго, раскачиваемый маятником частной инициативы» .
Позитивные сдвиги, конечно, есть, и они заметнее всего в улучшении внешнего облика жилой застройки за счет строительных материалов и технологий. Это добросовестная кирпичная кладка, распространенная для домов площадью 100-200 м2, реже дерево и брус. Сборных конструкций, которые на порядок дешевле, а по эксплуатационным и эстетическим характеристикам ничуть не уступают традиционным, пока мало. К тому же не изжита застарелая болезнь индивидуальной застройки - заборы, которые защищают приватный быт жильцов сплошным трехметровым фронтом.
Что касается архитектуры, то говорить о ней в первоначальный период малоэтажного строительства вообще некорректно. Функции архитектора брали на себя хозяева, которые лишь со временем стали нуждаться в грамотном ведении дела и открывать художественные и историко-культурные возможности дерева, бруса и кирпича. Так появились готические «замки» и барочные «дворцы», называемые коттеджами, вопреки абсолютной непохожести на истинно английский «полутораэтажный (второй этаж предусмотрен только в виде мансарды со скатными потолками) домик небольшой жилой площади» . Красный кирпич, как красный пиджак, стал связываться в восприятии профессионалов с дефицитом вкуса и наличием избыточных средств криминального происхождения. Конечно, в этой ситуации были виноваты и архитекторы, застрявшие в советском функционализме. С доступностью материалов и свободой самовыражения они начали безудержно импровизировать в классицизме, модерне, псевдорусском стиле и т.д. Только в последнее десятилетие стали появляться дома, являющие собой и определенные философские концепции.
Кроме обрусевших коттеджей, в последние 20 лет все более продвигается заимствование другого англицизма - таунхаусов - блокированных домов. Как известно, таунхаус - это не загородное строение и не городская квартира, а дом площадью не более 100-120 м2, расположенный в городской черте; точнее, ряд одинаковых жилых ячеек, каждая - с самостоятельным входом, небольшим участком земли, вроде палисадника, перед входом и огородом позади, иногда с гаражом. Эти ячейки блокируются между собой через боковые стены, обеспечивая комфорт семье, принадлежащей к среднему классу. На первом уровне располагаются прихожая, кухня и гостиная, на втором - 3-4 спальни.
В Лондоне и других английских городах есть улицы, обстроенные двух- и трехэтажными фасадами таунхаусов. Мода на подобные малоэтажные дома перекинулась отсюда на континентальную Европу и в США, где в настоящее время располагается их большая часть, удовлетворяющая состоятельного, но экономного потребителя в запросах его личной независимости -буквально, в особняке. Надо оговориться, что в США, Канаде, Великобритании и в других развитых странах вообще до 70 % эксплуатируемого жилого фонда составляют индивидуальные малоэтажные жилые дома. Высотные здания предназначаются лишь для размещения офисов и нуждающихся граждан. В Швеции, например, запрещено строить многоквартирные дома выше пяти этажей, поскольку проживание на большей высоте может нанести вред психическому здоровью. Люди стремятся жить в деревянных домах и в домах каркасно-панельного типа в согласии с природой, постоянно ощущать свою причастность к ней.
Российская культура, российский менталитет сформировали свое понимание таунхаусов, как и коттеджей. Во-первых, наши таунхаусы располагаются все-таки за городом. Во-вторых, они возводятся значительно большей площадью, чем принято в Европе, по 200-300 м2, поскольку земельные участки даже в провинциальных городах настолько дороги, что строительные компании предпочитают возводить на них многоквартирные дома. В-третьих, если в США и Европе архитектура таунхаусов демонстрирует демократичную стилистику элегантного минимализма, то в России такие объекты ориентируется на дороговизну и пышность, подчеркивая, таким образом, принадлежность к социальной элите. Разумеется, стоимость домов из-за всех перечисленных факторов повышается в разы, и для абсолютного большинства граждан и молодых семей непосильна.
Однако именно Россия с ее необъятностью и природными ресурсами имеет наибольшие возможности в развитии индустриального малоэтажного домостроения, и отечественным застройщикам все-таки придется заняться возведением блокированных домов площадью от 60 до 120 м2 на окраинах областных центров, что неизбежно выведет их в реальную категорию жилья эконом-класса. Соответствующие тенденции обусловлены: растущими инвестициями в жилищное строительство, достигающими 1/4 всех инвестиций; снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счет внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства основных комплектующих строительных материалов и снижением себестоимости строительных работ; увеличением объема каркасно-панельного и деревянного до-
мостроения; динамикой снижения цен на такое жилье на 1-2 % ежегодно, так как стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилья эконом-класса на одну семью ниже чем 1 м2 многоэтажного многоквартирного жилья на 10-20 %; ростом средней площади жилья на одного человека, составляющим ежегодно 0,5-5 м2 на человека; приоритетным развитием технологий соответствующего строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом-класса в мире. Так, «финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья» . К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки следует также отнести их энергоэффективность, высокую экологичность, обеспечение социально-психологического комфорта проживания.
Стандарты европейского индивидуального домостроения проникают в отечественную среду объективно, предвосхищая изменения в ментальности людей, которые придут к необходимости жить на земле, в отдельном доме, не отгораживаясь забором.
1. Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР. URL: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (дата обращения: 28.11.2013).
2. Актуальные проблемы малоэтажного домостроения: цифры, факты, тенденции. URL: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (дата обращения: 21.11.2013).
3. URL: http://ru.wikipedia.org/ (дата обращения: 16.11.2013).
4. Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России. URL: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (дата обращения: 01.11.2013).
Тюменский государственный университет
Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы
Иванов Павел Кириллович
аспирант кафедры экономической теории
Аннотация
В статье рассматриваются основные тенденции и особенности развития малоэтажного строительства в России. Подчеркивается, что земельной ипотеки является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на малоэтажное жилье в современных условиях экономического кризиса.
Ключевые слова: жилье, земельная ипотека, малоэтажное строительство
Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного домостроения - одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством, по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем .
На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:
- · коттеджи и усадьбы - индивидуальные постройки до трех этажей;
- · таунхаусы - дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;
- · многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. В общем объеме жилищного строительства в России на малоэтажное домостроение приходится 52% . Еще в 2007 г. Дмитрий Медведев поставил перед Правительством задачу к 2015-2020гг увеличения доли малоэтажного строительства от общего объема возводимого жилья до 65-70%, т.е., необходимо строить либо до 1млн. индивидуальных домов ежегодно, либо до 150 млн. кв.м в год.
Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей .
В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь - уменьшить свои риски .
Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5%. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса. При этом стоимость дома, с учетом оценки земли и затрат на инфраструктуру, не должна превышать 5 млн. рублей.
В развитии малоэтажного строительства в России существует ряд проблем:
- · отсутствие инженерной инфраструктуры;
- · меньше выгод для инвесторов;
- · отсутствие зонирования территорий, т.е. мест, где было бы запрещено законом строить дома выше трех-четырех этажей;
- · трудности при выборе места под застройку (если строить рядом с городом - не избежать пробок, а если далеко - возникают трудности с рабочими местами);
- · монополизация строительного рынка.
И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства .
В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем - увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля - можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.
малоэтажный строительство ипотека недвижимость
Библиографический список
- 1. Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101-106.
- 2. Строительство в России. 2013 г. [Электронный ресурс]. URL:http//www.gks.ru.
- 3. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.
- 4. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25-33.
- 5. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.
Косарева Н.Б.
к.э.н., президент Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ
Полиди Т.Д.
исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»
Пузанов А.С.
к.г.н., генеральный директор Фонда «Институт экономики города»
проф. НИУ ВШЭ
Статья подготовлена по результатам научно-исследовательской работы «Исследование структурных проблем экономического развития», выполненной в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2012 г.
Авторы выражают благодарность С. Сиваеву и А. Туманову за предоставленные материалы и расчеты, которые были использованы при подготовке статьи.
За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.
Основные тенденции на рынке жилищного строительства в России
Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья) (см. рис. 1). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м).
В сегменте частных инвестиций наиболее стабильно развивалось индивидуальное жилищное строительство, объемы которого ежегодно увеличивались и в 2011 г. составили около 27 млн кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в 1990—2011 гг. возросла более чем в четыре раза и превысила 40% ввода общей площади жилья.
Жилищное строительство слабо реагирует на увеличение доходов населения. За 12 лет (1999—2011 гг.) объем ввода жилья в расчете на 1 млн руб. реальных доходов населения сократился с 2,87 до 1,77 кв. м (см. рис. 2).
Важным фактором стимулирования спроса на жилье стало развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе поддержанного государственным институтом развития — ОАО «АИЖК». Если в 2005 г. только 3,6% всех сделок на рынке жилья совершалось с использованием ипотечных кредитов, то в 2011 г. — уже 18%.
В таких условиях рост платежеспособного спроса вследствие увеличения реальных доходов населения и улучшения условий ипотечного кредитования привел к резкому росту цен на рынке жилья, что отрицательно сказалось на динамике его доступности. Вплоть до кризиса 2008 г. реальные цены на жилье в России постоянно увеличивались (см. рис. 3). В 2004—2008 гг. (период наиболее быстрого роста цен) цены на жилье в среднем на первичном и вторичном рынках выросли в реальном выражении на 91%, а реальные доходы населения — только на 48%.
Таким образом, низкая чувствительность жилищного строительства к росту спроса на жилье выступает одним из наиболее серьезных ограничений доступности жилья для населения.
Анализ ценовой эластичности предложения новостроек (можно посмотреть https://novostroyki.flatfy.ru/), проведенный для 61 региона России, показал, что все статистически значимые оценки лежат в интервале от 0 до 3, что можно расценивать как низкую эластичность предложения. В аналогичном анализе по 45 метрополитенским ареалам США 1 интервал значимых оценок составил от 0 до 30, при этом для 31 города значение показателя превысило 3 (Green et al., 2005. P. 336). Отметим, что средний показатель эластичности в инвестиционно привлекательных российских регионах с активно развивающимися рынками жилья ниже, чем в регионах с медленно развивающимися экономикой и рынками жилья.
Отрицательное влияние на жилищное строительство оказал финансово-экономический кризис 2008—2009 гг. (Kosareva, Tumanov, 2012). Объем жилищного строительства в 2010 г. упал на 9% по сравнению с 2008 г. (рис. 1), что существенно выше темпов падения ВВП за аналогичный период (3,8%) 2 , однако несколько ниже темпов падения инвестиций в основной капитал (10,7%). Ввод жилья профессиональными застройщиками снизился в 2009 г. на 16,2% (с 37 млн до 31 млн кв. м) по сравнению с 2008 г., что превысило темп падения инвестиций в основной капитал за указанный период (15,7%). При этом объем ввода жилья гражданами — индивидуальными застройщиками в 2009 г. даже увеличился на 7,4% по сравнению с 2008 г. Только в 2010 г., впервые с 1991 г., объем индивидуального жилищного строительства снизился до 25,3 млн кв. м с 28,5 млн в 2009 г.
В 2008—2011 гг. реальные цены на жилье снижались на фоне продолжающегося роста реальных доходов населения (рис. 3), что формально улучшило показатели доступности жилья даже в 2009 г., несмотря на резкое снижение объема ипотечного кредитования в этот период (количество выданных ипотечных кредитов составило лишь 23% от уровня 2008 г.). Следует учитывать, что в кризисный период спрос населения на приобретение жилья был отложен, в том числе в связи с ожиданиями дальнейшего снижения цен на жилье и общей неопределенностью ситуации.
Коэффициент доступности жилья — отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек — в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., то есть ситуация в этой области улучшилась. Значение показателя «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств», учитывающего изменение доходов населения, цен на жилье и условий ипотечного кредитования, существенно улучшилось и составило в 2011 г. 27,5% по сравнению с 17,8% в 2008 г. Таким образом, наряду с отрицательным кризис оказал и положительное воздействие с точки зрения повышения доступности жилья для населения.
Институциональная организация локальных рынков жилищного строительства в России и за рубежом
В зарубежной литературе рынок жилищного строительства характеризуется как достаточно конкурентный, открытый для входа новых участников. Например, в Австралии жилищным строительством занято 40 тыс. фирм-застройщиков (Housing Industry Association, 2002). Около 60% фирм-застройщиков в США, занятых строительством индивидуальных семейных домов, ежегодно вводят менее 250 жилых единиц 3 .
В зарубежных исследованиях, как правило, низкая эластичность предложения жилья на рынке жилищного строительства обосновывается жесткими требованиями градостроительного регулирования, в том числе зонирования, которые сдерживают строительство, ограничивая виды использования земельных участков в различных территориальных зонах. По некоторым оценкам, требования градостроительного регулирования определяют до 75% прироста цен на рынке жилищного строительства США 4 .
Вместе с тем тесная взаимосвязь рынка жилищного строительства с рынками земельных участков и коммунальных услуг, для которых характерно существенное вмешательство государства, ограничивает предложение жилья. Это стимулирует устойчивый рост цен на него, создавая условия для несовершенной конкуренции на рынке жилищного строительства (Barker, 2004).
Таким образом, при анализе институциональной организации локальных рынков жилищного строительства в России необходимо учитывать, что физическая ограниченность земельных участков для жилищного строительства и мощностей коммунальной инфраструктуры, жесткое градостроительное регулирование, наличие иных форм регулирования, в том числе связанных с монопольным характером деятельности многих коммунальных предприятий, могут обусловливать дефицит подготовленных земельных участков на локальных рынках жилищного строительства, что может привести к их монополизации. В такой ситуации регулирование со стороны органов власти должно быть направлено на сохранение и укрепление конкуренции на этих рынках, недопущение неконкурентного поведения и образования монополий. При этом, как подчеркивает Е.Г. Ясин, если муниципалитеты и государственные органы прямо исполняют роли агентов рынка или являются бенефициарами компаний, играющих эти роли, — строительных и девелоперских компаний, банков, и одновременно выступают регуляторами рынка, то возникают предпосылки для конфликта интересов (Ясин, 2006. С. 9).
В современных российских условиях можно выделить ряд специфических факторов, увеличивающих риск монополизации рынков жилищного строительства.
Во-первых, значительная часть земельных участков, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство, находятся в публичной собственности 5 , таким образом, продавец на данном субрынке является монополистом 6 , хотя в 2005 г. было введено законодательное требование о предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, для жилищного строительства на открытых аукционах.
Во-вторых, органы местного самоуправления не имеют достаточной экономической мотивации для развития жилищного строительства на своей территории. В странах с развитыми рынками жилья такая мотивация определяется значимостью местного налога на недвижимость в качестве источника доходов местных бюджетов.
В Великобритании и Канаде доля этого налога в доходах местных бюджетов превышает 90%, в США — 70, а в среднем по федеративным государствам, входящим в ОЭСР, — 50% 7 . В России земельный налог и налог на имущество физических лиц по итогам 2011 г. составили в совокупности только 14% налоговых доходов (5,4% всех доходов) городских округов, на территории которых сосредоточены основные объемы жилищного строительства, а также 40% налоговых доходов (11,4% всех доходов) городских и сельских поселений. Ситуация усугубляется дефицитностью большинства местных бюджетов, из которых должны финансироваться расходы на формирование и подготовку земельных участков для жилищного строительства.
В-третьих, организации коммунального комплекса, от поведения которых в значительной степени зависит стоимость обеспечения нового жилищного строительства коммунальной инфраструктурой, зачастую имеют организационно-правовую форму унитарных предприятий и непосредственно связаны с органами власти либо контролируются ими косвенно. В таких условиях организация коммунального комплекса, с одной стороны, может использовать свое положение для продвижения собственных интересов, а с другой — подвергаться административному принуждению.
В-четвертых, в существующем государственном регулировании в сфере развития коммунальной инфраструктуры имеются противоречия, которые обусловливают преобладание неформальных взаимоотношений между организациями коммунального комплекса и застройщиками, реализующими инвестиционно-строительные проекты в жилищном секторе.
В федеральном законодательстве не определена концепция финансирования развития коммунальной инфраструктуры — за счет текущих или новых потребителей. Законодательное регулирование выделяет следующие источники финансирования развития систем коммунальной инфраструктуры: инвестиционные программы территориальных сетевых организаций и организаций коммунального комплекса; публичные договоры на присоединение к электросетям и на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры. Оба эти источника существенно ограничены. С одной стороны, плата за подключение (присоединение) не содержит инвестиционных затрат на развитие (кроме так называемой «последней мили»). С другой стороны, источник финансирования таких затрат в рамках инвестиционных программ лимитирован, поскольку в настоящее время устанавливаются предельные индексы роста тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, что ограничивает возможности финансировать коммунальную инфраструктуру для жилищного строительства за счет тарифов для потребителей. При этом органы местного самоуправления лишены полномочий устанавливать тарифы практически на все коммунальные услуги.
Как следствие, на практике финансирование коммунальной инфраструктуры происходит в основном за счет непрозрачной и нерегулируемой платы за подключение (присоединение) на основании договора с организацией коммунального комплекса (будучи локальным монополистом, она диктует свои условия такого договора) и (или) иных расходов застройщика на финансирование любых мероприятий инвестиционной программы, предполагающих развитие коммунальной инфраструктуры. Они могут быть, например, связаны с выполнением технических условий присоединения.
Результатом сложившегося регулирования стало финансирование коммунальной инфраструктуры за счет новых потребителей, но в условиях неопределенности и непрозрачности процесса установления его объема. Кроме того, получая разрешение на строительство, застройщик не может точно прогнозировать стоимость и сроки подключения к коммунальной инфраструктуре.
Заинтересованность застройщиков в возможности влиять на цены жилья, а значит — в ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства, связана с желанием компенсировать высокие риски реализации инвестиционно-строительных проектов в сложившихся условиях. Противоречивые интересы основных участников рынка, каждый из которых имеет весомую рыночную власть, но ни один не в состоянии доминировать, определяют высокие риски того, что решения по поводу реализации проектов жилищного строительства не будут приняты либо сроки их принятия существенно увеличатся. Это создает стимулы для кооперации участников и создания барьеров для входа новых конкурентов в целях распределения выгод от нее среди ограниченного круга лиц.
Структура жилищного строительства
Большая часть жилищного строительства в России представлена квартирами в многоквартирных домах. В 2010 г. ввод общей площади жилья в таких домах составил 29,2 млн кв. м, или 50,4% общего ввода жилья. При этом на долю квартир пришлось более 70% общего ввода новых жилых помещений, что выше, чем в большинстве европейских стран, где она составляет от 40 до 60% 8 .
Отличительная особенность России — доминирование строительства многоквартирных домов высокой этажности. Доля ввода общей площади жилья в многоквартирных домах, имеющих 12 и более этажей, составляет 23% общего ввода жилья, или 43% ввода жилья профессиональными застройщиками. В то же время многоквартирные дома от 4 до 8 этажей, обеспечивающие оптимальный уровень соразмерности, пропорций и взаимосвязи с пространством города, составляют только 8,8% общего объема ввода жилья, или 15,6% объема ввода жилья профессиональными застройщиками 9 .
Такая ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В условиях дефицита предложения жилья данный сектор индустриального домостроения, производящий жилищный продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.
В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (Kosareva, Puzanov, 2012). Таким образом, несмотря на опасность подобной тенденции, отмеченной современными урбанистами (Бофилл, Солощанский, 2011), именно устаревшие технологии индустриального домостроения продолжают определять облик российских городов, формировать качественные характеристики городской среды, не удовлетворяющие современным потребностям общества.
Другой отличительной особенностью структуры ввода жилья является высокая доля индивидуального жилищного строительства. В 2010 г. население построило 188,6 тыс. индивидуальных жилых домов, причем этот ввод практически поровну распределен между городской и сельской местностями. Доля построенных в 2010 г. индивидуальных жилых домов составила 26% общего количества построенных жилых помещений, но доля общей площади таких домов была равна 43,7% (средняя площадь построенного жилого дома в 2,1 раза больше средней площади квартиры). Указанная доля достаточно стабильна на протяжении последних 10 лет.
Подчеркнем, что индивидуальное жилищное строительство доминирует в сегменте ввода одно- и двухэтажных домов, где практически не представлены профессиональные застройщики (см. табл.). Доля таких домов, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4% общего объема их ввода (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м).
Таблица
Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах, 2010 г.
Источник : составлено по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.
В целом объем ввода жилых (не многоквартирных) домов профессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющих более двух этажей) по состоянию на 2010 г. можно оценить на уровне 3,5 млн кв. м, в том числе 0,7 млн кв. м — в коттеджных поселках (около 6% общего ввода жилья).
Отметим, что индивидуальное жилищное строительство не является специфической особенностью России и других постсоветских стран. В частности, в Бельгии 53% всех разрешений на строительство относится к индивидуальному жилищному строительству, в Швеции — 30, в Нидерландах — 10% 10 . Косвенная оценка аналогичного показателя для России составляет около 94% 11 . Следует также учитывать, что, в отличие от России, в странах Западной Европы, где достигнут высокий уровень жилищной обеспеченности, институт индивидуального жилищного строительства в основном используется для строительства жилых домов по индивидуальным проектам для удовлетворения специфических жилищных потребностей обеспеченных групп населения. В России, за исключением индивидуального жилищного строительства в ближайшем пригороде крупнейших и крупных городов, такое строительство в основном удовлетворяет потребность в жилье не самых обеспеченных групп населения.
Следовательно, в жилищном строительстве в России до сих пор не применяется принцип сравнительных преимуществ в производстве товаров и услуг, который состоит в разделении труда и максимальном сужении сектора «натурального хозяйства». Возможно, подобное положение объясняется тем, что, с одной стороны, профессиональные застройщики в условиях несовершенной конкуренции получают значительно большую прибыль при строительстве многоквартирных домов, чем односемейных или блокированных жилых домов, а с другой — население таким образом удовлетворяет свою потребность в жилье, избегая недоступных рыночных цен.
В результате сложившегося дисбаланса на рынке жилья его предложение застройщиками в первую очередь ориентируется на наиболее прибыльные сегменты спроса: элитное жилье и жилье бизнес-класса, что определяет «вымывание» жилья эконом-класса в структуре ввода жилья. Государство вынуждено принимать специальные меры по стимулированию строительства жилья эконом-класса, в том числе через созданный в 2008 г. государственный институт развития — Фонд «РЖС».
Для России характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится с целью последующего предоставления внаем (аренду). Потенциальная прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса.
Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного разнообразия, чтобы удовлетворить все жилищные потребности граждан, в том числе с учетом уровня их доходов.
Финансирование жилищного строительства
Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. К сожалению, доступной информации об источниках финансирования жилищного строительства в России нет, но, по нашим оценкам, в 2011 г. с использованием собственных и заемных средств население построило 65% общей площади жилья, или 54% жилых единиц (см. рис. 4).
Застройщики многоквартирных домов привлекают средства граждан в различных формах, перекладывая на них основные риски. Принятый в 2004 г. федеральный закон12 обеспечил относительную защиту граждан, но, к сожалению, пока не работает в полную силу. По расчетам, в 2011 г. 38% процентов построенных профессиональными застройщиками жилых помещений было профинансировано в соответствии с указанным законом по договорам участия в долевом строительстве (рис. 4). К сожалению, точно оценить объем привлеченных застройщиками средств граждан по иным схемам невозможно, но, по экспертным оценкам, он составляет существенную долю в финансировании строительства многоквартирных домов.
Развитие банковского кредитования застройщиков на цели жилищного строительства сдерживается, во-первых, отсутствием у них надежного обеспечения. Земельные участки предоставляют застройщикам в основном в аренду, а значит, их нельзя использовать как ликвидный залог. Во-вторых, строительство остается непрозрачным сектором для банковского кредитования. В-третьих, доступность бесплатного ресурса — средств «дольщиков» — не стимулирует застройщиков искать иные источники финансирования.
Уровень концентрации
В России на пять крупнейших застройщиков в 2011 г. пришлось 7,4% объема ввода общей площади жилья, или около 13% ввода жилья профессиональными застройщиками. Десять крупнейших застройщиков контролировали соответственно около 11 и 19% рынка жилищного строительства 13 .
Это не отличается кардинально от ситуации, например, в США, где доля 10 крупнейших застройщиков на рынке строительства индивидуальных (семейных) домов — преобладающего сегмента на рынке жилищного строительства — достигла к 2004 г. 20% (Deloitte, 2004). При этом такая высокая доля крупнейших застройщиков сочетается в США, как было показано выше, с преобладанием на рынке небольших компаний-застройщиков.
Ситуация существенно меняется при переходе к анализу локальных рынков жилищного строительства в России. В частности, на долю пяти крупнейших застройщиков в Москве в 2008 г. приходилось 62,7% всего ввода жилья (2,06 млн из 3,28 млн кв. м), в Санкт-Петербурге — З6% 14 . Безусловно, высокий уровень концентрации не служит доказательством недобросовестной конкуренции на данных рынках, однако может указывать на высокую вероятность их монополизации. Истинный уровень концентрации и монополизации можно определить только с учетом анализа аффилированности участников рынка, однако необходимая информация для такого анализа пока не доступна.
Жесткость градостроительного регулирования
Несмотря на большое количество административных процедур на этапе землеустроительной и градостроительной подготовки земельного участка для жилищного строительства (Бандорин и др., 2012), требования градостроительного зонирования в российских городах не всегда можно назвать жесткими. Проведенный анализ показал, что в 6 из 81 столичного города до сих пор не приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), что позволяет в индивидуальном порядке решать вопросы о размещении тех или иных объектов (см. рис. 5).
Анализ динамики внесения изменений в ПЗЗ столичных городов, проведенный в 2012 г., показал, что документ не претерпевал изменений, только если он принят в среднем один год назад. В 21 городе, где ПЗЗ действуют в среднем три года, в них уже были внесены изменения (от 1 до 3). В 27 городах, где ПЗЗ действуют от 3 до 5 лет, количество изменений возрастает до 4-8. В городах, где ПЗЗ приняты в среднем более 7 лет назад (14 городов), количество внесенных в них изменений превышает 9, достигая 32 в Пскове и Нижнем Новгороде.
Таким образом, в зависимости от количества вносимых в ПЗЗ изменений существуют города как с относительно жестким, так и с относительно гибким градостроительным зонированием.
Доступ к земельным участкам
Основной источник доступа к земельным участкам для жилищного строительства — открытые земельные аукционы. Доля земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщикам на таких аукционах, превысила в 2007 г. 50% всех предоставленных участков, а в 2011 г. — уже 90% 15 .
По нашим оценкам, с учетом лага два года между получением прав на земельный участок и вводом многоквартирного дома в эксплуатацию площадь предоставленных в 2007-2009 гг. земельных участков потенциально позволяла профессиональным застройщикам вводить в 2009 — 2011 гг. соответственно примерно 180 млн, 200 и 180 млн кв. м общей площади жилья (см. рис. 6). Однако фактически ежегодно вводилось лишь 16-20% потенциального объема ввода жилья. При сохранении текущих объемов строительства освоение уже предоставленных земельных участков может занять около 17 лет.
Сложившуюся ситуацию можно объяснить как высокими административными барьерами, сложностями с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, так и незаинтересованностью застройщиков в увеличении объемов ввода жилья. Последний фактор, возможно, определяется их стратегией строить меньше и продавать дороже, обеспечивая прибыль за счет ее нормы, а не массы. Указанные причины взаимосвязаны и свидетельствуют о несовершенной конкуренции на локальных рынках жилищного строительства.
Хотя предоставление земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах предполагает открытый и равный доступ всех застройщиков к земельным участкам, на практике эти условия далеко не всегда соблюдаются. Проведенный анализ извещений о проведении аукционов и протоколов их результатов выявил многочисленные примеры нарушений законодательства, в том числе ограничение на состав участников (аукцион проводится только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей); отсутствие информации о технических условиях и стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; возложение на победителя аукциона обязанности оплачивать расходы по его организации, а также дополнительных обременении.
По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов 16 , 3511 аукционов по продаже или предоставлению права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства признаны состоявшимися, при этом 5266 аукционов признаны не состоявшимися в связи с наличием единственного участника. В этом случае последний имеет право заключить договор аренды земельного участка по начальной цене, что создает условия для злоупотреблений со стороны организаторов и участников аукционов, позволяя им договариваться о сделке и избегать реальной аукционной процедуры.
Кроме того, по итогам таких аукционов цена земельного участка или арендная плата оказывается ниже потенциальной рыночной цены. Как показал анализ условий и результатов 66 аукционов в 23 муниципальных образованиях, в 37 случаях, или в 56% рассмотренных аукционов, публичная оценка земельного участка оказалась ниже его рыночной стоимости. Дисконт, с которым продаются права на земельные участки из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составил в среднем 56,1% от рыночной оценки. Таким образом, это может отражать теневые взаимоотношения организатора аукциона и застройщика, а также создавать предпосылки для вменения в последующем застройщику в обязанность строительство объектов социальной и коммунальной инфраструктуры и др.
В то же время отсутствие участников на аукционах может свидетельствовать о низкой привлекательности земельных участков, которые на них выставляют. Причины, по которым в большинстве аукционов участвует только один застройщик, необходимо изучать дополнительно.
Обеспечение жилищного строительства инженерно-технической инфраструктурой
Несмотря на особенности обеспечения жилищного строительства различными видами инженерно-технической инфраструктуры, существуют общие проблемы, обусловливающие очевидные недостатки данного субрынка.
Как указывалось выше, сложившаяся система регулирования деятельности организаций коммунального комплекса и естественных монополий, направленная на создание равных и прозрачных условий для застройщиков, на практике работает далеко не всегда. С учетом состояния местных бюджетов, ограничений на рост тарифов на коммунальные услуги населению, высокого износа инженерно-технической инфраструктуры большая часть инвестиций, которыми располагают территориальные сетевые компании и организации коммунального комплекса, направляется на восстановление существующих объектов. Инвестиционные возможности таких организаций по строительству новых объектов, как правило, не достаточны для финансирования расходов, необходимых для технологического присоединения/под-ключения объектов жилищного строительства. Кроме того, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, которые должны учитывать планируемые объемы жилищного и иного строительства, на местах нередко вообще отсутствуют.
В таких условиях преобладающим способом обеспечить жилищное строительство инженерно-технической инфраструктурой стала реализация индивидуальных проектов по присоединению/подключению к сетям 17 . Установление платы за технологическое присоединение/ подключение в индивидуальном порядке влечет за собой значительные финансовые и временные затраты для застройщиков.
В частности, для присоединения к электрическим и тепловым сетям застройщику в среднем требуется пройти 13 процедур, затратив на это 227 дней и 4 млн руб. по электросетям и 187 дней и 6,7 млн руб. — по теплосетям 18 . Наибольшее число процедур связано с подключением многоквартирного дома к газораспределительным сетям (в среднем 15 процедур), и они самые продолжительные (в среднем 253 дня). Самые затратные — процедуры, связанные с подключением многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения, — требуют в среднем 9,7 млн руб.
Административные барьеры в жилищном строительстве
В 2011 г. Национальное объединение строителей и Институт экономики города провели мониторинг и оценку уровня административных барьеров в жилищном строительстве (Бандорин и др., 2012) 19 . Опрос экспертов, преимущественно застройщиков, в 43 городах России о практике прохождения административных процедур показал, что при строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур 20 , потратив на это порядка трех лет и 25 млн руб., включая затраты на подключение к коммунальным сетям (в среднем 21 млн руб.) 21 . При этом такие расходы составляют в среднем 10% стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30%.
Всего в обследованных городах было выявлено 129 дополнительных административных процедур, не регламентированных федеральным законодательством 22 . Можно выделить три типа таких процедур (см. рис. 7) 23 . Преобладающее их число (90 процедур, или 77% общего числа дополнительных процедур) обусловлено нарушениями федерального законодательства; 17 процедур, или 15% всех дополнительных процедур, не противоречат федеральному законодательству и установлены на местном или региональном уровнях в рамках имеющихся собственных полномочий. Наличие еще 9 процедур (8% всех дополнительных процедур) обусловлено отсутствием в федеральном законодательстве необходимых регламентирующих норм. На рисунке 7 видно, что наибольшее количество дополнительных процедур применяется на этапах проектирования и ввода объекта в эксплуатацию.
Общая оценка ситуации на рынке жилищного строительства и перспективы развития
Проведенный анализ особенностей жилищного строительства в России позволяет сформулировать следующие выводы:
- рынок жилищного строительства отличается высокой степенью зависимости от административных органов, низким уровнем развития конкуренции, высокими административными барьерами, значительными рисками и низкой прозрачностью для инвестирования и кредитования, ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения;
- система градорегулирования и землепользования, которая лежит в основе развития жилищного строительства, остается источником административной ренты и не обеспечивает формирования ни комфортной среды для проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов;
- предложение жилья низкоэластично по цене, что выражается в недостаточном объеме жилищного строительства относительно спроса на жилье и в росте реальных цен на него до кризиса 2008-2009 гг.;
- действующая система мотивации основных участников рынка создает предпосылки для сговора и аффилированности;
- текущее состояние рынка жилищного строительства определяется балансом между законными и незаконными барьерами, препятствующими увеличению объемов жилищного строительства, и заинтересованностью застройщиков в стратегии получения дохода в виде нормы, а не массы прибыли.
С точки зрения мер государственного регулирования для преодоления изъянов данного сегмента рынка необходимо:
- повысить уровень прозрачности на рынке жилищного строительства, включая меры по совершенствованию системы градорегулирования, тарифного регулирования и планирования развития систем коммунальной инфраструктуры;
- создать условия и сформировать стимулы для развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерно-технической и социальной инфраструктуры, обеспечивающих доступность и привлекательность кредитных ресурсов;
- сформировать адекватные меры антимонопольного регулирования с учетом специфики рынка жилищного строительства;
- усилить заинтересованность органов местного самоуправления в развитии жилищного строительства путем повышения роли соответствующих налоговых поступлений в доходах местных бюджетов, в частности в рамках введения единого местного налога на недвижимость;
- стимулировать формирование прозрачных «публично предъявленных» государственно-частных партнерств по строительству жилья эконом-класса, обеспечивающих четкое распределение обязанностей публичных и частных партнеров, в том числе по строительству инженерно-технической и социальной инфраструктуры в соответствии с потребностями жилищного строительства;
- стимулировать развитие новых сегментов рынка: жилищностроительной кооперации и строительства арендного жилья, включая развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
- модернизировать системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных видов использования, основные характеристики крупнейших застройщиков, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры и свободных строительных мощностей и т. д.).
1 Узловые районы, состоящие из больших и средних городов и тяготеющих к ним окружающих территорий.
2 В 2009 г. ВВП России снизился на 7,8%, но уже в 2010 г. вырос на 4,3%.
3 Рассчитано по: Deloitte, 2004.
4 Оценка Fisher Center for Real Estate and Urban Economics (цит. no: Deloitte, 2004).
5 В собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
6 Особым участником рынка земельных участков для жилищного строительства выступает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), действующий с 2008 г. По данным Фонда «РЖС», на конец 2012 г. общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках Фонда составила 12,3 млн кв. м.
7 OECD Revenue Statistics 2010 — Environmental Related Taxation. OECD Publishing, 2010. Tables 145, 147. Данные за 2008 г.
8 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г., а также: Housing Statistics in the European Union. OTB Institute for Built Environment, Delft University of Technology, September 2010.
9 Рассчитано по данным формы С-1 федерального государственного статистического наблюдения за 2010 г.
10 Housing Statistics in the European Union. The Hague: Ministry for Interior and Kingdom Relations, 2010. Данные за 2009 г.
11 Рассчитано как доля жилых зданий, построенных населением, в общем количестве построенных жилых зданий по данным формы С-1 за 2010 г.
12 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
13 Рассчитано по: 60 крупнейших застройщиков жилья России. Рейтинг компании Медиа-Юг, 2012.
14 Данные отчетности по форме 2-ПС «Индикаторы оценки социально-экономической эффективности федеральной целевой программы „Жилище" на 2002—2010 годы».
15 Расчеты Института экономики города по данным Федеральной антимонопольной службы.
16 www.torgi.gov.ru. По данным о лотах, торги по которым не завершены либо завершены менее б месяцев назад (дата обращения к информационному ресурсу 20 сентября 2012 г.).
17 В частности, постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 861 такой порядок установлен в случае, если у сетевой организации отсутствует техническая возможность технологического присоединения энергопринимающих устройств, указанных в заявке застройщика.
18 При расчете использованы следующие параметры: электрические сети — 250 кВт, тепловые сети — 2 Гкал/ч, сети водоснабжения и водоотведения — по 150 куб. м/сутки.
19 Полную версию отчета см. на сайте Национального объединения строителей, www. nostroy.ru.
20 По методике исследования прохождение административной процедуры заключается в получении одного документа (договора, акта, разрешения, свидетельства, квитанции, выписки из государственного реестра, заключения, справки, письма и т. д.) в одном государственном (муниципальном) органе или уполномоченной организации.
21 В исследовании предполагается строительство типового многоквартирного дома, который подключается к электрическим, тепловым, газораспределительным сетям и сетям водоснабжения и водоотведения с заданными условными параметрами, которые использовались при расчете стоимости подключения. Указанные расходы не включают расходы на приобретение прав на земельный участок.
22 В случае получения прав на земельный участок на аукционе федеральное законодательство определяет необходимость прохождения 35 процедур в процессе строительства многоквартирного дома.
23 Расчеты проведены для случая получения прав на земельный участок на аукционе.
Список литературы
Бандорин Л., Косарева Н., Полиди Т., Фадеев В., Холопик К. (2012) . Мониторинг административных барьеров в жилищном строительстве в России. М.: Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ).
Бофилл P., Солощанский О. (2011) . Архитектурное проектирование и строительство социального жилья. М.: UP-Print.
Ясин E. (2006) . Политическая экономия реформы ЖКХ. М.: Фонд «Либеральная миссия».
Barker К. (2004) . Review of Housing Supply. Delivering Stability: Securing Our Future Housing Needs. Final Report — Recommendations. L.: HMSO.
Green R., Malpezzi S., Mayo S. (2005) . Metropolitan-Specific Estimates of the Price Elasticity of Supply of Housing, and Their Sources // AEA Papers and Proceedings. Vol. 95, No 2.
Kosareva N., Tumanov A. (2012) . The Housing Market in Russia: Lessons of the Mortgage Crisis // Global Housing Markets: Crises, Policies, and Institutions / A. Bardhan, R. Edelstein, C. Kroll (eds.). Ch. 9. Hoboken, NJ: Wiley.
Kosareva N., Puzanov A. (2012) . Urban Development and Town Planning Policy in Modern Russia // ISOCARP Review. Fast Forward: City Planning in a Hyper Dynamic Age / Shi Nan, Ch. Gossop (eds.).
Housing Industry Association (2002) . On the Competition Policy Provisions of the Trade Practices Act, 1975.
Deloitte (2004) . Staying Competitive in Today"s Homebuilding Industry. U.S. Home-builder Survey / Deloitte, McGraw-Hill Construction.
Загрузка...
